Adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny

Przy adaptacji budynku na cele mieszkalne nie znajduje także zastosowania art. 71 Prawa Budowlanego, który mówi o zmianie sposobu użytkowania obiektów. Podczas takiej adaptacji w grę wchodzą bowiem przeważnie roboty budowlane, których przepisy prawa nie kwalifikują, jako zwykłego remontu. To z kolei powoduje, że aby przekształcenie było zgodne z prawem – trzeba posiadać decyzję o pozwoleniu na budowę.

Jeśli mamy pomysł i wystarczające środki na przekształcenie w mieszkanie - przydomowego budynku gospodarczego – swoje pierwsze kroki skierować powinniśmy do urzędu. Urzędem tym, jak w każdym innym przypadku związanym z budową - jest właściwe dla miejsca zamieszkania Starostwo Powiatowe. Choć dla wielu z nas jest to bulwersujące, to jednak w Polsce mało rzeczy można zrobić bez urzędniczej zgody i nie ma innego wyjścia, jak tylko podporządkować się panującemu ustrojowi. Aby zgodnie z prawem zamieszkać w przekształconym z gospodarczego na mieszkalny budynku – najpierw trzeba zajrzeć do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli na naszym terenie takowy plan nie istnieje – należy wystąpić o warunki zabudowy. Po ich uzyskaniu można składać wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Przedtem jednak trzeba zlecić projektantowi wykonanie projektu budowlanego, gdyż trzeba będzie dołączyć go do wniosku. Potrzebna okaże się także z całą pewnością ekspertyza techniczna stanu konstrukcji budynku w wersji, w jakiej istnieje on, jako budynek gospodarczy. Kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę zostanie już wydana – inwestor powinien poinformować Inspektorat Nadzoru Budowlanego o terminie rozpoczęcia robót. Informację tę należy przekazać do Starostwa na przynajmniej 7 dni przed planowanym terminem przystąpienia do adaptacji. Konieczne jest także zatrudnienie kierownika budowy, na którym spoczywa obowiązek nadzorowania prac i prowadzenia dziennika budowy. Z reguły zatrudnienie kierownika budowy jest wymagane prawem we wszystkich wypadkach, w których wydano pozwolenie na budowę. W uzasadnionych sytuacjach możemy jednak zostać zwolnieni z tego obowiązku. Do takich sytuacji należeć może np. niezbyt skomplikowany stopień robót budowlanych. Jedynym ułatwieniem odróżniającym adaptację od budowy domu od podstaw jest to, że nie ma konieczności zgłaszania zakończenia robót. Istnieje za to konieczność dokonania zgłoszenia o zmianie przeznaczenia budynku. Zgłoszenia tego należy dokonać jeszcze zanim rozpocznie się jakiekolwiek prace. Jeśli Starosta w ciągu trzydziestu dni nie wyda sprzeciwu – oznacza to, że zgadza się na przekształcenie dotychczasowej funkcji budynku.

Pomimo, że formalności przy adaptacji pomieszczenia gospodarczego na cele mieszkalne jest dość dużo, to w niektórych przypadkach inwestycja jest warta zachodu. Jest tak zwłaszcza wówczas, kiedy w domu zaczyna brakować miejsca, a budynek gospodarczy jest do niego przyległy. Takie rozwiązanie jest najlepszym z możliwych, ale budynek gospodarczy warto także adaptować, kiedy jest on budynkiem wolnostojącym. Przy odrobinie inwencji twórczej i zagospodarowaniu nad nim poddasza można uzyskać wcale niemałą powierzchnię mieszkalną. Powierzchnię tę można przeznaczyć dla dorastającej pociechy lub wykorzystać na biuro, w którym będziemy przyjmować klientów. Jeśli budynek przylega bezpośrednio do domu – doprowadzenie niezbędnych instalacji będzie dużo prostsze i prace przebiegną zdecydowanie sprawniej. Nie należy jednak zapominać o starannej izolacji termicznej ścian, stropu oraz dachu. Pamiętajmy, że w budynku gospodarczym nie istniała potrzeba utrzymywania tak wysokiej temperatury, jak w pomieszczeniach mieszkalnych. Wymiany z pewnością wymagać  będą także dotychczasowe okna i drzwi. Przemawiają za tym zarówno względy estetyczne, co i późniejsza oszczędność energii cieplnej. Przy bardziej skomplikowanych przekształceniach często trzeba wykuwać w ścianach nowe otwory okienne lub przynajmniej powiększać istniejące dotychczas. Warto, aby tymi pracami zajęli się fachowcy, ponieważ nietrudno tutaj o popełnienie błędu. Bardzo intratne jest też stworzenie nad budynkiem gospodarczym, poddasza użytkowego. Zakładając, że takie zostanie zorganizowane  - można zacząć mówić o niewielkim, samodzielnym domu. Rozwiązanie jest wręcz idealne np. dla dziecka, które niespodziewanie postanowiło założyć własną rodzinę lub dla nas samych, kiedy zaistnieje konieczność, aby pod swój dach przyjąć schorowanych rodziców. Do domu oraz do zaadaptowanego budynku gospodarczego nadal istnieją oddzielne wejścia, które umożliwiają swobodne i niekrępujące życie dwóch pokoleń pod jednym dachem. Jeśli budynek gospodarczy jest połączony z domem nie ma także przeszkód, aby pomiędzy obydwoma przestrzeniami stworzyć przejście bezpośrednie. Wówczas, na zaadaptowanej powierzchni śmiało można ulokować nawet mniejsze dzieci lub zaaranżować tam dodatkowe sypialnie dla gości.

W niektórych przypadkach, zwłaszcza na terenach wiejskich, gdzie wznoszenie budynków gospodarczych jest związane z produkcją rolną – zdarza się, że budynki te są w lepszym stanie, aniżeli same domy mieszkalne. Także powierzchnia tych budynków jest niebagatelna, co w sposób szczególny może zachęcać do ich przekształcenia w mieszkalne. W tych sytuacjach, jak najbardziej warto podejmować wyzwanie i adaptować budynek, ponieważ koszty tej inwestycji będą z całą pewnością dużo niższe, niż koszty budowy nowego domu. Warto jednak postępować zgodnie z prawem i dopilnować wszystkich niezbędnych formalności, aby nie stać się sprawcą samowoli budowlanej. Samowolę można wprawdzie zalegalizować po czasie, ale opłaty legalizacyjne są na tyle wysokie, że nie warto się na nie narażać.

Koszty związane z przekształceniem budynku gospodarczego na mieszkalny to zarówno opłaty w urzędach oraz u dostawców mediów, jak i koszty remontu i przystosowania budynku gospodarczego do zamieszkania w nim ludzi. Pierwsze z wymienionych nie odstraszają aż tak bardzo, choć dla wielu jest wręcz haniebne, aby płacić za rzeczy, do których zdobycia i posiadania obliguje prawo. Remont z kolei, to oczywiście kwestia względna. Koszty kształtują się w zależności od jego zakresu oraz sposobu prowadzenia i nie można ich oszacować jednoznacznie dla wszystkich przypadków przekształceń. Wiele zależy także od stanu, w jakim jest budynek gospodarczy, jego powierzchni, kubatury, istniejących instalacji, preferencji i potrzeb użytkowników oraz wielu innych czynników, których nie sposób wymienić ogólnikowo. Jednak, jak wspomniano powyżej – w poszczególnych sytuacjach przekształcenie może być o wiele bardziej korzystne finansowo, aniżeli budowa domu od podstaw.