Formalności przy budowie domu - koszty

W naszym kraju wiele zwykło się mówić o udogodnieniach dla obywateli oraz o dążeniach mających na celu minimalizowanie biurokracji. Kto jednak ma za sobą choćby jednorazową próbę załatwienia czegokolwiek w polskich urzędach – jest z pewnością innego zdania. Urzędnicze procedury to niejednokrotnie prawdziwa droga przez mękę,
a w dodatku często – droga nie całkiem bezpłatna. Rozpoczęcie budowy domu jest dla każdego z nas szczególnym wydarzeniem, toteż staramy się za wszelką cenę, aby wszelkim formalnościom stało się zadość. Wiele z nich musimy przejść obowiązkowo, ale są i takie, które wypełniamy dla własnego bezpieczeństwa oraz w ramach zabezpieczenia się przed nieoczekiwanymi okolicznościami losu.

Kupujemy działkę

Zakup ziemi, na której ma stanąć nasz wymarzony dom jest pierwszym krokiem, jaki czynimy przed rozpoczęciem budowy. Liczymy się oczywiście z faktem, że za działkę budowlaną trzeba zapłacić określoną sumę pieniędzy. Na tym jednak nasze wydatki nie kończą się. Nabycie parceli trzeba bowiem potwierdzić sporządzeniem aktu notarialnego, a następnie zapłacić podatek od nieruchomości. Opłata dla rejenta jest opłatą umowną. Nie może ona być jednak wyższa, aniżeli przewidziano to w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, dotyczącym maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wynagrodzenie notariusza określane jest procentowo od wartości sprzedawanej nieruchomości i trzeba do niego doliczyć 22% podatku VAT, którego opłacenie spoczywa na kliencie. Podczas sporządzania umów kupna sprzedaży – do uiszczenia opłaty notarialnej zobowiązane są obydwie ze stron. Jednak zwyczajowo przyjęto, że opłatę tę zwykle reguluje nabywca. Za sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości maksymalne stawki notarialne wynoszą:

• Do 3 000 zł wartości nieruchomości – jedynie 100 zł. Jednak za tę kwotę raczej działki pod budowę domu nie kupimy.
• Od 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki
• Od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł +2% nadwyżki. 
• Od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% nadwyżki. 
• Od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł +0,4% nadwyżki. 
• Od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% nadwyżki. 
• Powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% nadwyżki, ale nie więcej niż 10 000 zł.

Oprócz tych kwot zasadniczych, do których w każdym przypadku należy doliczyć 22% podatku VAT – notariusz przed sporządzeniem aktu notarialnego pobiera jeszcze opłatę sądową za wpis
w księdze wieczystej nieruchomości lub jeśli nieruchomość nie posiada takiej księgi – za jej założenie. Opłata ta jest stała i nie zależy od wartości nieruchomości. Wynosi 200 zł. Kolejne opłaty notarialne to opłaty za odpisy z księgi wieczystej i odpisy ze sporządzonego aktu notarialnego oraz podatek od czynności cywilno – prawnych w wysokości 2% wartości nabytej nieruchomości.
Trzeba zaznaczyć, że podane taksy notarialne są maksymalnymi i można je negocjować
z wybranym rejentem. Można też próbować szukać innego, ponieważ nie obowiązuje w tym zakresie żadna rejonizacja. W praktyce notariusze bardzo często obniżają koszty swojego wynagrodzenia. Nie obniżymy za to kwoty podatku od nieruchomości, do uiszczenia którego jesteśmy zobowiązani od pierwszego dnia miesiąca, następującego po miesiącu, w którym nabyliśmy działkę. Daninę odprowadzamy na rzecz Skarbu Państwa nawet wówczas, kiedy zakupiony przez nas grunt nie przynosi nam żadnych dochodów i pozostaje niezabudowany. Kwotę podatku wylicza się poprzez pomnożenie określonej stawki przez ilość metrów kwadratowych gruntu. Na pocieszenie warto podać, że stawki te są niższe dla gruntów pod budynki mieszkalne, aniżeli dla gruntów pod działalność gospodarczą. Jednak w przyszłości, kiedy dom będzie gotów do zamieszkania – podstawą opodatkowania stanie się jego powierzchnia zgodnie z inną, obowiązującą lokalnie stawką podatku od nieruchomości. Wszystkie wspomniane powyżej opłaty są opłatami obowiązkowymi, a zwolnienie z nich lub ich obniżenie może nastąpić jedynie w ściśle określonych prawem sytuacjach. Sytuacje te raczej nie dotyczą niestety - przeciętnego inwestora, który planuje rozpocząć budowę swojego domu.

Badamy i sprawdzamy ziemię

Bardziej zapobiegliwi inwestorzy jeszcze przed zawarciem umowy kupna działki zlecają wykonanie badań geotechnicznych gruntu oraz sprawdzają faktyczne granice działki. Sięgają także do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, o ile takowy istnieje na danym terenie. Są to działania nieobowiązkowe, ale w praktyce bardzo przydatne i ich wykonie jest jak najbardziej zalecane. Sprawdzenie rzeczywistych granic działki jest istotne dlatego, że dotychczasowy właściciel gruntu niekoniecznie musi je znać lub niekoniecznie chce nam ujawnić te informacje. Zaś brak wiedzy z naszej strony może w przyszłości skutkować problemami z posadowieniem domu w tych granicach. Po powyższe informacje należy udać się do gminy, aby zajrzeć do Ewidencji Gruntów
i Budynków. Tutaj dowiemy się jakie jest faktyczne położenie naszej działki, jak przebiegają jej granice i jaka jest rzeczywista powierzchnia tego gruntu. Aby uzyskać wypis i wyrys – trzeba złożyć wniosek we właściwym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej i zapłacić za wydanie dokumentów. Opłata za wypis i wyrys wynosi w przypadku pierwszej działki jedynie 120 zł, ale trzeba także liczyć się z koniecznością sporządzenia w przyszłości map geodezyjnych, za które zapłacimy już zdecydowanie więcej. Wypis i wyrys dotyczący interesującej nas parceli można także uzyskać z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Plan ten o ile istnieje – jest jawny i ogólnodostępny. Oznacza to, że aby sprawdzić interesującą nas nieruchomość – nie trzeba posiadać do niej tytułu prawnego. Nie ma też konieczności uzasadnienia swojego wniosku. Z wypisu i wyrysu dowiemy się o przeznaczeniu gruntu oraz o ograniczeniach dotyczących powstających na danym terenie zabudowań. Koszt uzyskania dokumentu jest zmienny i zależny od regionu kraju, ale maksymalnie nie przekracza 250 zł. Jeśli teren nie posiada Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – trzeba wystąpić do Starostwa o warunki zabudowy. Wydanie takiej decyzji podlega opłacie skarbowej w wysokości 107 zł. Dokumentów tych nie musimy posiadać w momencie zakupu działki, choć tak jest dla nas najbezpieczniej. Jednak okażą się one niezbędne, kiedy będziemy występowali o pozwolenie na budowę.
Nieobowiązkowe, ale w niektórych przypadkach bardzo wskazane jest przeprowadzenie badań geotechnicznych gruntu. Wskazania dotyczą szczególnie gruntów trudnych, o małej stabilności, podmokłych oraz wszystkich tych, które budzą nasze wątpliwości. Badania pozwalają w przyszłości wybrać odpowiednie fundamentowanie i posadowić dom w prawidłowy sposób. Koszt ich przeprowadzenia jest uzależniony od ilości koniecznych do wykonania odwiertów. Z oddzielną stawką trzeba też liczyć się za sporządzenie dokumentacji, która będzie bardzo przydatna dla architekta adaptującego projekt. Dla badań geotechnicznych nie da się określić nawet bardzo uśrednionych kosztów. Ceny są różne i zależne od czynników indywidualnych. Badania mogą kosztować kilkaset złotych, ale w niektórych przypadkach koszt ich wykonania może wynieść kilka tysięcy złotych. Warto jeszcze raz podkreślić, że ich wykonywanie nie jest wymagane przez Prawo Budowlane, a decyzja jest zawsze indywidualną sprawą inwestora.

Szukamy projektu

Kiedy formalności dotyczących działki stało się zadość – można rozpocząć sprawy przyjemniejsze, tj. poszukiwanie projektu wymarzonego domu. Wyobrażenia o wyglądzie i funkcjonalności nowego lokum są w głowach każdego, kto zamierza je tworzyć od podstaw. Trzeba jedynie znaleźć architekta, który to, co sobie wyobrażamy – przełoży fachowo na papier. Możliwości w powyższym zakresie są dwie. Można wybrać projekt gotowy lub zlecić wykonanie projektu indywidualnego. Projekty indywidualne są tworzone zgodnie z założeniami i upodobaniami, jakie ma sam inwestor, ale są one dużo droższe od typowych, dostępnych na rynku projektów gotowych. Gotowe projekty trzeba jednak przystosować, tj. zaadaptować do konkretnych warunków, a to zwiększa ich koszt. Jednak w praktyce większość osób i tak właśnie na nie decyduje się ostatecznie. Przede wszystkim wybór w tym zakresie jest tak ogromny, że z pewnością każdy znajdzie coś odpowiedniego dla siebie. Dodatkowo, projekty gotowe można dostosowywać do potrzeb użytkowników, dokonywać w nich zmian oraz – coraz częściej – zastosować zamienną technologię budowy domu. Dzięki Internetowi nie ma też konieczności biegania od jednego biura projektu do innego w celu poszukiwania szkicu domu dla siebie. Jeśli chodzi o koszty nabycia projektu to są one bardzo, bardzo różne. Zależą od powierzchni domu, stopnia skomplikowania jego konstrukcji i wielu innych czynników, których nie sposób wymienić. Generalnie przyjmuje się, że im bardziej nowoczesne i innowacyjne rozwiązania przewiduje projekt – tym jest on droższy. Jednak standardowy projekt gotowy domu jednorodzinnego dla przeciętnej, polskiej rodziny to wydatek 2 - 4  tysięcy złotych. Do kwoty tej trzeba doliczyć koszty adaptacji do warunków lokalnych oraz koszty związane ze sporządzeniem kosztorysu. Warto zauważyć, że wykonie szczegółowego kosztorysu nie jest często uwzględniane przez gotowe projekty domów, a przecież wszyscy chcemy znać koszt planowanej budowy. Niektóre projekty zawierają jedynie wstępne i bardzo odległe od rzeczywistych – szacowane koszty inwestycji. Jeśli chodzi o adaptację projektu gotowego, to w dużej mierze zależy ona od ilości
i stopnia skomplikowania zmian, jakie życzymy sobie nanieść do projektu. Są to jednak czynności nieobowiązkowe i wykonywane na indywidualne życzenie inwestora. Obowiązkowa natomiast jest adaptacja projektu do rzeczywistych, panujących na działce warunków. Tak zaadaptowany projekt załączamy bowiem do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Uogólniając, można przyjąć, że gotowy projekt wraz z adaptacją i szczegółowym kosztorysem to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych.

Występujemy o pozwolenie na budowę

Z całą pewnością będziemy mile zaskoczeni, kiedy dowiemy się w Starostwie Powiatowym, że pozwolenie na budowę jest  dokumentem wydawanym bezpłatnie. Dokument rzeczywiście wydaje się nieodpłatnie, ale koszty stanowi pozyskanie załączników, które trzeba dołączyć do składanego wniosku. Jeśli mamy już:

• zaadaptowany i zatwierdzony projekt budowlany,
• wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
• warunki przyłączenia wody i prądu,
• mapę lokalizacyjną z Urzędu Geodezji,
• mapę do celów projektowych,
• ważny wypis z księgi wieczystej nieruchomości,

to pozostanie nam zapłacić jedynie niezbędne opłaty skarbowe. Tym z kolei podlega każde składane przez nas podanie, czy wniosek do Starostwa Powiatowego. Podsumowując – do czasu uzyskania pozwolenia na budowę wydamy obowiązkowo kwotę zbliżającą się do 10 000 zł. Jeśli jesteśmy bardzo przezorni i ostrożni – stracimy dużo więcej.