Zakup domu z działką - formalności

Dom w stanie surowym pozwoli znacznie szybciej zamieszkać na swoim niż budowany od podstaw, jednak tylko wówczas, gdy wszystkie formalności zostały załatwione prawidłowo, a budynek był wznoszony zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i odpowiednio zabezpieczony. Co jednak, jeśli okaże się, że poprzedni właściciel chce sprzedać niedokończony budynek, gdyż nie ma prawnych możliwości dokończenia budowy lub dokończenie uzbrajania działki pochłonie astronomiczne sumy? Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego nabycia działki z budynkiem w stanie surowym trzeba drobiazgowo skontrolować pełnię dokumentacji, ocenić stan formalno-prawny, a także zbadać stan techniczny budynku oraz prawidłowość dotychczas prowadzonych prac.

Na samym wstępie należy poprosić sprzedającego o przedstawienie następujących dokumentów:

• pozwolenie na budowę,
• projekt domu wraz z planem zagospodarowania działki,
• warunki zabudowy lub wyciąg z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• wyciąg z ewidencji gruntów,
• dziennik budowy,
• umowy przyłączeniowe lub warunki techniczne przyłączy mediów (prąd, woda, gaz, kanalizacja),
• protokoły odbioru istniejących instalacji.

Nie wystarczy, że przejrzymy na szybko dokumentację. Potrzebne będą kserokopie, gdyż każdy
z dokumentów wymaga analizy, a często również sprawdzenia w instytucji lub urzędzie, który go wystawił. Jeśli nie jesteśmy fachowcem w dziedzinie budownictwa podczas oceny stanu budynku nie warto się zdawać jedynie na własne siły. Lepiej zatrudnić rzeczoznawcę budowlanego, który fachowym okiem wyłapie niedoróbki lub objawy mogące świadczyć o nieprawidłowym wykonawstwie, bądź erozji poszczególnych elementów konstrukcji domu.

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, wydawana przez wydział budownictwa miejscowego starostwa powiatowego, stwierdzająca prawo do prowadzenia budowy oraz warunki jej prowadzenia. Jeśli sprzedający jest
w stanie przedstawić ważne pozwolenie na budowę, teoretycznie oznacza to, że dom można zbudować, bowiem decyzja ta wydawana jest tylko w sytuacji, gdy budowa jest możliwa. Pozwolenie wydawane jest wówczas, gdy istnieje możliwość uzbrojenia działki w prąd i wodę, jest do niej zapewniony dojazd z drogi publicznej, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub indywidualne warunki zabudowy przewidują możliwość wzniesienia budynku na danej parceli. Integralną częścią pozwolenia są projekt budynku oraz plan zagospodarowania działki. Pozwolenie na budowę ważne jest przez 3 lata od daty wydania, co oznacza, że w tym czasie trzeba rozpocząć budowę. Późniejsze, ewentualne przerwy w prowadzeniu prac nie mogą być dłuższe, niż 3 lata, gdyż wówczas dokument traci ważność i trzeba występować
o nowe pozwolenie. Decydujące w ustaleniu terminów są daty wpisów o rozpoczęciu robót i ich kolejnych etapach w dzienniku budowy. Jeśli po zakupie działki będziemy musieli wystąpić o wydanie nowego pozwolenia, przed podpisaniem aktu notarialnego należy sprawdzić, czy będzie to możliwe - w międzyczasie gmina mogła zmienić bowiem miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, zmieniając funkcję terenu, na którym znajduje się interesująca nas parcela. Niezależnie od pozwolenia budowlanego warto zapoznać się z MPZP lub warunkami budowy, gdyż dzięki temu będziemy wiedzieli, czy w przyszłości będzie możliwe wprowadzanie zmian w zagospodarowaniu działki, np. dobudowa garażu, czy rozbudowa domu. Przeglądając MPZP w urzędzie gminy lub miasta można również poznać plany zagospodarowania terenów sąsiadujących z działką - dowiemy się czy samorząd nie planuje np. w pobliżu budowy drogi szybkiego ruchu lub utworzenia strefy przemysłowej.
Przepisanie ważnego pozwolenia budowlanego na nowego właściciela jest możliwe dopiero po podpisaniu aktu notarialnego nabycia nieruchomości i w zasadzie jest formalnością, jeśli zostało wydane na podstawie ustaleń MPZP i nie dotyczy tzw. zabudowy zagrodowej. Potrzebne są jedynie zgoda osoby lub osób, na które wystawiono pozwolenie, oświadczenia nabywcy o przyjęciu całości warunków zawartych w pozwoleniu i prawie do dysponowania nieruchomością oraz dziennik budowy w przypadku, gdy przekroczony został 3-letni okres wznowienia robót. Po spełnieniu powyższych warunków starostwo nie ma możliwości odmówienia przepisania pozwolenia. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda jednak w przypadku, gdy pozwolenie wydano na podstawie warunków zabudowy lub dotyczy tzw. zabudowy zagrodowej na działkach rolnych i siedliskowych. W pierwszym przypadku starostwo ma prawo zażądać, by nabywca wystąpił do urzędu miasta lub gminy o ponowne wydanie warunków zabudowy. Zazwyczaj jest to jedynie dodatkowa formalność, jednak poważny problem możemy mieć, jeśli poprzednie pozwolenie wydano na podstawie warunków zabudowy dla tzw. siedliska związanego z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, a sami nie jesteśmy rolnikiem dysponującym areałem rolnym. Przepisy te dotyczą bowiem wyłącznie rolników. Warunki zabudowy na działce zagrodowej gmina wyda tylko wtedy, gdy inwestor udowodni prawa własności areału rolnego nie mniejszego, niż wielkość średniego gospodarstwa rolnego w danej gminie i to areału położonego na terenie tego właśnie samorządu. W efekcie, aby dokończyć budowę domu na takiej działce, będziemy musieli starać się o odrolnienie ziemi, a to proces kosztowny, długotrwały i niepewny - nawet jeśli miejscowa Rada Gminy wyrazi zgodę na odrolnienie gruntu, zgody może nie wydać Ministerstwo Rolnictwa, a wówczas nie będziemy mogli dokończyć budowy. Sytuacja ta nie dotyczy gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast - nie obejmują ich bowiem przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, co eliminuje konieczność starania się o odrolnienie.

Dziennik budowy

Dziennik budowy jest dokumentem potwierdzającym czas i zakres poszczególnych robót prowadzonych podczas budowy. Na jego podstawie można oszacować, czy faktyczny stan zaawansowania prac odpowiada poszczególnym zapisom. Jeśli nie, nie warto słuchać wyjaśnień dlaczego tak jest - lepiej zrezygnować z zakupu. Dziennik powinien także zawierać zapisy
o ustanowieniu kierownika budowy bezpośrednio odpowiedzialnego za fachowość i jakość prac oraz o wytyczeniu budynku przez geodetę. Musi być zarejestrowany w starostwie i ostemplowany pieczęciami tego urzędu. Istotna jest data dokonania wpisu przez geodetę, która nie może być późniejsza, jak 3 lata od chwili wydania pozwolenia na budowę. Również przerwy pomiędzy kolejnymi wpisami o prowadzonych robotach nie mogą być dłuższe niż 3 lata.

Księgi wieczyste

Odpis z ksiąg wieczystych jest niezbędny do sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Jest to podstawowy dokument pozwalający ustalić faktyczny prawny status nieruchomości. Odpis z KW nie powinien być starszy, niż 3 miesiące, a mimo to warto skontrolować zgodność danych bezpośrednio w sądzie, gdyż od momentu wydania odpisu do chwili sprzedaży nieruchomości zapisy w KW mogły ulec zmianie. Księgi wieczyste nieruchomości są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Są jawne i ogólno dostępne. Można je przeglądać w sądzie w obecności pracownika sądu, a od połowy ubiegłego roku są także dostępne bezpłatnie przez Internet. Z księgi wieczystej można otrzymać odpis pełny lub skrócony po złożeniu odpowiedniego wniosku. Obecnie odpis zwykły kosztuje 30 zł, pełny 60 zł. Księgi wieczyste prowadzone są w sposób ciągły dla nieruchomości, niezależnie od zmieniających się właścicieli. Opisują stan prawny danej nieruchomości. Księga wieczysta składa się z czterech działów oznaczanych numeracją rzymską:
Dział I - opisuje nieruchomość. Znaleźć tu można informacje takie, jak położenie działki, jej powierzchnię, numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej oraz zapisy związane z prawami własności ustanowionymi na korzyść tej nieruchomości, jak np. służebności gruntowe, służebność wieczystą itd. (nie należy mylić tych zapisów z prawami własności nieruchomości).
Dział II - zawiera dane dotyczące prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Wymienione są dane personalne właściciela, współwłaścicieli, użytkowników wieczystych, a także,
w wypadku nieruchomości wspólnych, rodzaj wspólności i wysokość udziałów poszczególnych właścicieli.
Dział III - zawiera wpisy dotyczące ograniczeń praw rzeczowych obciążających nieruchomość, takich jak prawa służebności gruntowej, czy osobistej, ustanowienia ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy roszczeń i praw osobistych, np. prawo pierwokupu, dzierżawy, roszczenia przeniesienia własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo roszczenie ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Jedynym ograniczeniem nieruchomości nie wpisywanym w dziale III są hipoteki, gdyż dla nich stworzono odrębny dział.
Dział IV - hipoteki. Zawiera wpisy o kwocie hipoteki i walucie w jakiej została zaciągnięta, terminie spłaty i wierzycielu, na rzecz którego hipotekę ustanowiono.
Dla dokładnego sprawdzenia statusu prawnego nieruchomości szczególnie istotne jest dokładne zapoznanie się z działami III i IV. Praw zapisanych w księdze wieczystej, zarówno osobistych, jak
i wierzytelności hipotecznych, można bowiem dochodzić mimo zmiany właściciela działki. Studiując księgę wieczystą warto również zwracać uwagę na tzw. wzmianki, czyli notatki z zapowiedziami wpisów czekających na dokonanie. Wzmianki warto skontrolować jeszcze raz tuż przed samym podpisaniem aktu notarialnego ponieważ może się zdarzyć, że od daty ostatniego sprawdzenia księgi stan prawny nieruchomości uległ zmianie, jednak nie zaktualizowano jeszcze zapisów - bezwładność polskich sądów średnio wynosi 7-8 miesięcy. Z tego samego powodu, nawet jeśli kontrola prawnego statusu działki nie wykazała żadnych nieprawidłowości, dla zabezpieczenia własnych interesów warto zadbać, by w akcie notarialnym znalazło się oświadczenie sprzedającego, iż nieruchomość jest wolna od wszelkich wad prawnych, a stan wpisów w księdze wieczystej nie uległ zmianie do momentu podpisania aktu notarialnego.

Przyłącza mediów

Najkorzystniej dla nabywcy działki z domem w stanie surowym jest, gdy do nieruchomości doprowadzone są wszystkie media, przyłącza wykonane i odebrane, a sprzedający ma podpisane umowy z zakładem energetycznym, gazowniczym i wodno-kanalizacyjnym. Wówczas wystarczy prosta cesja umów na nowego właściciela. Jeśli jednak do działki nie są doprowadzone wszystkie media, a sprzedający dysponuje jedynie promesami przyłączeniowymi lub warunkami technicznymi budowy łączy, bezwzględnie należy skontaktować się przynajmniej z rejonem energetycznym, by poznać przewidywane koszty i warunki budowy przyłącza. Może bowiem okazać się, że na własny koszt będziemy musieli wybudować kilkaset metrów sieci energetycznej, co pochłania astronomiczne sumy. Podobne ustalenia warto przeprowadzić w zakładach gazowych i wodociągowych, choć są one mniej istotne - urządzenia gazowe można zastąpić zasilanymi innymi nośnikami energii, zaopatrzenie w wodę zapewnić budując własne ujęcie, a ścieki odprowadzać do szamba, czy przydomowej oczyszczalni.

Wizja lokalna

Jeśli wszystkie formalności są załatwione prawidłowo i wciąż jesteśmy zainteresowani nabyciem działki, czas na wizję lokalną i sprawdzenie stanu technicznego budynku. Na wizję zapraszamy kierownika budowy, który będzie mógł udzielić wyjaśnień co do sposobu prowadzenia robót i użytych materiałów - prawnie to on odpowiada za prawidłowość prac i jakość użytych materiałów, zgodność z projektem itp. Zabieramy też projekt budynku, plan zagospodarowania działki i najlepiej rzeczoznawcę budowlanego. Ważne - zarówno projekt, jak i plan zagospodarowania działki powinny być opatrzone pieczęciami lokalnego starostwa z wpisanym numerem pozwolenia na budowę.
W pierwszej kolejności sprawdzamy, czy dom został posadowiony w odległościach od granicy działki zgodnych z planem zagospodarowania działki i zgodnie z linią zabudowy. Mierzymy też odległości od istniejących na działce obiektów - szamba, budynków gospodarczych itp. obiektów zaznaczonych na planie. Mierzymy zewnętrzny obrys domu, a także wysokość, kąt i kształt dachu. Są to parametry oceniane podczas kontroli zgodności budynku z projektem, a ich niezgodność może stać się podstawą wstrzymania robót przez nadzór budowlany. Kontrolę stanu technicznego domu trzeba dostosowywać do stanu zaawansowania robót. Stan surowy można bowiem traktować jako surowe mury z prowizorycznym zamknięciem dachu lecz także jako niemal wykończony budynek. Generalnie - im mniej zaawansowana budowa, tym łatwiej wykryć poważne usterki konstrukcyjne. Oceniając stan poszczególnych elementów konstrukcyjnych, trzeba również brać pod uwagę czas, jaki minął od ich wykonania. Mury stojące kilka lat bez zabezpieczenia mogły bowiem ulec erozji. Szczególnie należy szukać solnych wykwitów, śladów zacieków, zwracać uwagę na pęknięcia murów. Wyjątkowo niebezpieczne są długie pęknięcia wzdłuż ścian biegnące skośnie, zwłaszcza w pobliżu narożników. Mogą świadczyć o intensywnym osiadaniu budynku wskutek błędów w budowie fundamentów. Wprawdzie zapewne nie będziemy w stanie sprawdzić izolacji fundamentów, czy zbrojenia, jednak takie ślady mogą sugerować ich niewłaściwe wykonanie. Solne wykwity i zawilgocenia sugerują natomiast uszkodzenia lub brak izolacji przeciwwilgociowej. Dlatego dobrze jest, gdy w ocenie stanu budynku uczestniczy rzeczoznawca budowlany - zazwyczaj będzie on w stanie wyjaśnić przyczynę widocznych śladów i właściwie oceni stan budynku.

Na co jeszcze zwracać szczególną uwagę:
Dach - w widocznych częściach konstrukcji dachowej nie powinno być widać jakichkolwiek odkształceń, ugięć krokwi, śladów wilgoci, zagrzybienia, czy pęknięć. W przypadku dachu nad poddaszem użytkowym, od strony zewnętrznej powinna być ułożona warstwa folii paroprzepuszczalnej.
Stropy - oceniamy, czy nie widać śladów wilgoci i zagrzybień oraz czy tworzą równą płaszczyznę. Wprawdzie niewielkie przemieszczenia nie mają wpływu na parametry wytrzymałościowe, jednak trzeba je będzie maskować sufitami podwieszanymi.
Ściany - do ich oceny przyda się poziomica. Sprawdzamy, czy trzymają pion, a narożniki są prostopadłe. W przypadku ścian jednowarstwowych warto dopytać na jaką zaprawę zostały wymurowane. Jeśli zwykłą istnieje duże prawdopodobieństwo, że, po ich otynkowaniu, na tynku będzie widoczna siatka spoin, którą trzeba będzie maskować ociepleniem lub dodatkowym wykończeniem.
Schody - w przypadku konstrukcji żelbetonowych ważne jest, by stopnie miały jednakową wysokość, a pierwszy i ostatni były wykonane z naddatkiem i niedomiarem uwzględniającym docelowe wykończenie podłogi.
Fundamenty - to najtrudniejszy do oceny element konstrukcyjny, gdyż zazwyczaj są już zasypane. Jeśli nie są przysypane całkowicie można sprawdzić poprawność ułożenia hydroizolacji i ocieplenia. W domach niepodpiwniczonych istotne jest prawidłowe ułożenie izolacji poziomej chroniącej budynek przed zawilgoceniem wodą podciąganą z gruntu oraz poziom położenia podłogi parteru względem poziomu gruntu. Jeśli podłoga znajduje się zbyt nisko (nieznacznie ponad poziomem gruntu), po tym, gdy budynek już osiądzie mogą pojawić się poważne problemy z odprowadzeniem wody deszczowej.