Rozbudowa domu od strony formalno-prawnej

Pod koniec czerwca 2015 roku znowelizowano prawo budowlane. Zmiany dały prywatnym inwestorom możliwość budowy i rozbudowy domu jednorodzinnego z pominięciem wielu dotychczasowych biurokratycznych obowiązków. Największa zmiana polega na tym, że rozbudowę (nadbudowę – czyli rozbudowę w górę i dobudowę – czyli rozbudowę wszerz) można prowadzić bez ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Nie oznacza to jednak, że można prowadzić tego rodzaju prace budowlane z pominięciem procedur – nawet rozbudowa domu może zostać uznana za samowolę budowlaną, sprowadzając na inwestora nie tylko zagrożenie karą finansową, ale również – co bywa bardziej dotkliwe – nakazem rozbiórki nadbudowanych elementów.

Choć procedura jest prostsza, nie oznacza to, że obędzie się bez administracyjnych obowiązków. Sam formularz zgłoszenia rozbudowy domu pobrać można ze stron internetowych urzędów miast i gmin. W formularzu opisać trzeba rodzaj i zakres planowanych do wykonania robót, a także sposób w jaki będą one prowadzone. W zgłoszeniu umieszcza się również również termin rozpoczęcia prac, pamiętając o tym, że nie może być krótszy niż miesiąc od daty zgłoszenia przebudowy domu.

Samo zgłoszenie nie wystarczy, musi być ono zaopatrzone również w oświadczenie o posiadanym przez inwestora prawie do dysponowania nieruchomością, która ma być przebudowywana. Załącznikiem do formularza musi być także projekt budowlany. Niekiedy złożyć trzeba również decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Warto postarać się o to, by zgłoszenie zawierało wszystkie niezbędne dokumenty, skróci to bowiem całą procedurę. Jeśli bowiem w zgłoszeniu zabraknie jakiegoś elementu, z pewnością urząd upomni się o niego, a jeśli nie otrzyma go w ustalonym czasie, wyda decyzję o sprzeciwie wobec zgłoszenia przebudowy.

Pamiętać trzeba, że jeśli rozbudowany dom ma pełnić nie tylko funkcje mieszkaniowe, potrzebne będzie także wniesienie opłaty skarbowej (1 zł za każdy metr kwadratowy niemieszkalnej powierzchni użytkowej, jednak nie więcej niż 539 złotych). Jeśli urząd w ciągu 30 dni nie wyda sprzeciwu można uznać, że zaakceptował wniosek i rozpocząć prace budowlane. Jeśli urząd z jakichś powodów sprzeciwia się rozbudowie, odwołanie od sprzeciwu składa się do wojewody. Na złożenie odwołania inwestor ma 14 dni (licząc od dnia, w którym otrzymał sprzeciw).

Jeśli budynek, który jest rozbudowywany znajduje się w rejestrze zabytków (lub leży na obszarze wpisanym do takiego rejestru) każdorazowo niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Może się również okazać – mówi o tym szczegółowo art. 7 Prawa budowlanego – że urząd będzie domagał się jednak uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę po złożonym zgłoszeniu rozbudowy. Nastąpi to m.in. wtedy, gdy rozbudowa domu stworzy zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia czy wprowadzi lub zwiększy uciążliwość dla terenów sąsiadujących z nieruchomością. Oczywiście dalej można prowadzić rozbudowę domu zgodnie ze starą procedurą – z wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Szacuje się jednak, że wariant ze zgłoszeniem pozwala inwestorowi zaoszczędzić nawet kilka tygodni na procedurach administracyjnych. Tym bardziej, że zakończenia przebudowy domu jednorodzinnego nie trzeba obecnie zgłaszać, rozbudowany dom jednorodzinny nie wymaga też pozwolenia na użytkowanie.

Rozbudowa domu niesie ze sobą nie tylko obowiązki związane z prawem budowlanym. Niekiedy zakończenie inwestycji wymaga jeszcze innych administracyjnych zabiegów. Tak jest wtedy, gdy nowa powierzchnia domu stanowi na przykład oddzielne mieszkanie, ma zostać wyodrębniona i służyć wyłącznie tylko części mieszkańców domu. Do tego celu potrzebne będzie uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wniosek składa się w starostwie (a w miastach na prawach powiatu – w urzędzie miasta). Zaświadczenie jest z kolei niezbędne do tego, by w wydziale ksiąg wieczystych sądu złożyć wniosek o wydzielenie z księgi wieczystej nieruchomości głównej księgi wieczystej dla nowego lokalu.

Cenna wiedza: Jak zaoszczędzić podczas budowy domu

W nowej księdze znajdzie się informacja o usytuowaniu lokalu w budynku, rodzaju i liczbie znajdujących się w nim izb, powierzchnia użytkowa, jego przeznaczenie czy informacja o pomieszczeniach przynależnych. Każde wyodrębnienie lokalu niesie jednak skutki dla całej nieruchomości i wszystkich właścicieli, gdyż powoduje zmniejszenie ich udziałów we wspólnej nieruchomości.