Rozbudowa domu - czy zawsze można i warto to zrobić

Rozbudowa domu jest jednym z najlepszych sposobów poszerzenia swojej przestrzeni życiowej. Decyzję o rozbudowie podejmuje się z różnych względów – powodem może być powiększenie rodziny, chęć uzyskania większej przestrzeni mieszkalnej, poprawa funkcjonalności czy rozbudowa domu w celach inwestycyjnych, z myślą o przyszłym wynajmie powierzchni.

Zwykle rozbudowa z punktu widzenia inwestora jest rozwiązaniem bardziej opłacalnym niż kupno działki i budowa nowej nieruchomości. W tym wypadku odpadają bowiem koszty zakupu gruntu, a także przyłączy mediów czy ogrodzenia parceli. Warto jednak dokładnie przemyśleć taką inwestycje, niekiedy może okazać się, że rozbudowa domu jest z różnych przyczyn niemożliwa lub nieopłacalna, a lepszym rozwiązaniem będzie postawienie domu „od zera”.

Przed przystąpieniem do inwestycji trzeba sprawdzić najpierw, czy zapisy planu miejscowego dopuszczają w ogóle możliwość rozbudowy domu. Może się bowiem okazać, że plan zakłada na danym terenie wyłącznie zabudowę parterową, może też określać na przykład maksymalny kąt nachylenia dachu. Tego typu zapisy funkcjonują też np. w regulaminach wielu ogrodów działkowych, na których można stawiać domy/altany tylko o określonej powierzchni i wysokości. Plany rozbudowy ograniczać może też wielkość działki, na której stoi nieruchomość. Przepisy mówią dokładnie, na ile z rozbudową można zbliżyć się do ścian budynków należących do sąsiadów. Istotne jest też sprawdzenie, czy rozbudowa domu nie niesie ze sobą dodatkowych obowiązków nakładanych na inwestora. Tak dzieje się, gdy dom znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej albo leży na terenie chronionego krajobrazu.

O tym, czy rozbudowa ma sens z punktu widzenia ekonomicznego decyduje głównie stan techniczny budynku. Dla sztuki budowlanej nie ma rzeczy niemożliwych, ale w niektórych przypadkach okazać się może, że tańsze będzie chociażby zburzenie starego domu i postawienie nowego niż reanimacja starej nieruchomości.

Polecamy wideo: Wybudowali dom w cenie mieszkania. Jak to zrobili?

Kluczowy jest stan fundamentów domu. Budynki jednorodzinne z lat 70-tych czy 80-tych rzadko projektowano tak, by ich fundamenty mogły udźwignąć kolejną kondygnację. Potrzebna więc będzie ekspertyza techniczna sporządzona przez fachowca. Da ona również odpowiedź, ile środków pochłonie rozbudowa domu. Podobnie powinien on sprawdzić wytrzymałość ścian nośnych i stropów. Prawdopodobne jest, że trzeba będzie zastosować wzmocnienia. Jeśli budynek oparty jest na konstrukcjach drewnianych, warto sprawdzić, czy np. więźba dachowa nie jest zniszczona przez owady. Jeśli z drewna sypią się charakterystyczne wiórki, można przypuszczać, że konstrukcja w dużej mierze jest do wymiany, co rodzi poważne koszty. Podobnie sprawa ma się z drewnianymi podłogami, w ich przypadku sprawdzić trzeba też stopień zawilgocenia drewna. Wilgoć to również przyczyna problemów z murami – widomym znakiem problemów z wilgocią jest zagrzybienie ścian, a także zapach stęchlizny w piwnicy. Trwałe jej usunięcie, izolacja i wysuszenie fundamentów – to kolejne wysokie koszty.

Decyzja o tym, czy rozbudowywać dom w górę czy w bok niesie ze sobą poważne konsekwencje. Każde rozwiązanie ma swoje plusy i minusy. Rozbudowa domu w bok jest dla mieszkańców mniej uciążliwa, zwykle nie wpływa znacząco na tryb życia lokatorów. Nadbudowa z kolei wymaga najczęściej opuszczenia budynku, niekiedy na dłuższy czas, ale za to jest tańsza niż rozbudowa w bok. Ma to miejsce wówczas, gdy stan techniczny budynku jest na tyle dobry, że bez znacznych wzmocnień wytrzymać może budowę kolejnej kondygnacji. Oszczędności biorą się również z braku konieczności wykonywania dość drogich robót ziemnych i wylewania fundamentów.

Z kolei rozbudowa domu w bok daje większe możliwości wykorzystania nowoczesnych technologii i realizacji własnych mieszkaniowych pomysłów. Zwykle „dobudówkę” łączy ze starą nieruchomością jedynie dach, technologia w której jest wykonana różni się znacznie od tej, w której budowano „stary” dom. Przy okazji takiej inwestycji łatwiej też o poszerzenie funkcjonalności budynku, na przykład poprzez stworzenie nowego, oddzielnego wejścia. Poszerzanie nieruchomości znacznie częściej jednak może napotykać na problemy administracyjne – potrzebna jest większa działka, a rozbudowana nieruchomość nie może zbytnio zbliżać się do domu sąsiadów.