Sztuka budowlana jest specyficzna i wymaga od wykonawców dużej odpowiedzialności oraz posiadania fachowej wiedzy i doświadczenia zawodowego. Chodzi o to, że technologie w budownictwie są ze sobą mocno powiązane, a popełnienie nawet niewielkiego błędu na samym początku prac, może owocować co najmniej niezadowalającym efektem końcowym. Prawdą jest, że nie myli się tylko ten, kto nie robi nic. Jednak w przypadku budowlańców bardzo ważna jest umiejętność wyciągania poprawnych wniosków i dokładanie starań, by błędy już popełnione, nie były więcej powtarzane. Tyle w kwestii teorii. W praktyce niestety bywa inaczej, co sprawia, że inwestorzy jeszcze przed rozpoczęciem prac próbują zabezpieczyć swoje prawa na wszystkie możliwe sposoby. Nie zawsze jest to konieczne. Trzeba bowiem wyraźnie podkreślić, że nie każda ekipa budowlana jest zła i nie w każdym przypadku będziemy mieli do czynienia z błędami i kłopotliwą procedurą ustalenia odpowiedzialności za nie.
Nie pozwalajmy sobą manipulować!
Jest grupa fachowców budowlanych, którzy wszystko wiedzą najlepiej. Nawet, gdy inwestor zauważy uchybienia i zwróci na nie uwagę – budowlaniec jest w stanie zrobić wiele, by nie przyznać się do popełnionego błędu. W tym celu, można przerzucić winę na czynniki zewnętrzne, innego wykonawcę lub nawet na samego inwestora. W konflikcie istniejącym na tle błędów wykonawczych, inwestorzy nie zawsze są niestety bez winy. Zdarza się też, że na poprawienie własnej sytuacji jest już za późno. Pomiędzy inwestorem, a ekipą wykonawczą zawsze powinny obowiązywać jasne i klarowne ustalenia, które zostaną zawarte w umowie podpisanej przez obydwie strony. Brak tego dokumentu wyklucza możliwość dochodzenia praw na drodze sądowej.
Inną kwestią jest ustanowienie nadzoru na budowie. Jeśli sami nie jesteśmy w stanie pilnować ekipy wykonawczej lub nie mamy pojęcia o pracach budowlanych – należy wynająć kierownika budowy. Pamiętajmy, że rola osób na tym stanowisku nie sprowadza się do samego dysponowania uprawnieniami, ale do czynnego nadzorowania przebiegu poszczególnych etapów robót. Kierownik, który nie jest w stanie fizycznie przebywać na budowie to żaden kierownik. Podobnie z resztą, jak wykonawca, który z określonych względów unika zawarcia pisemnej umowy.
Sporządzajmy precyzyjne umowy!
Umowy z wykonawcami budowlanymi nie są jednolite, gdyż zależą od zakresu zlecanych prac. Zakres ten zawsze powinien być starannie doprecyzowany, z uwzględnieniem terminów i sposobu rozliczania tak pracy, jak i zakupionych materiałów. Błędne i niekorzystne dla inwestora może okazać się stosowanie w umowie ogólnych sformułowań w rodzaju: „stan surowy otwarty”, „stan surowy zamknięty”. W każdym etapie budowy można bowiem wyodrębnić poszczególne prace, które warto klarownie wyliczyć na piśmie. Jeśli cały proces budowlany zamierzamy powierzyć w ręce jednej ekipy wykonawczej i zawarta umowa nie stanowi inaczej – przyjmuje się, że roboty budowlane to wszystkie prace, które przewiduje projekt, będący jednocześnie integralną częścią umowy. Pamiętajmy, że projekty budowlane nie obejmują przyłączy. Jeśli chcemy by ekipa zajęła się ich wykonaniem – trzeba uwzględnić to indywidualnie w umowie. W przeciwnym razie wykonawca będzie miał prawo do odmowy realizowania robót przyłączeniowych w ramach umowy opartej o zasadniczy projekt budowlany.
W umowie powinien znaleźć się również terminarz prac i zapis o tym, kto odpowiada za zakup i dostarczanie potrzebnych materiałów. Brak ustalonych uprzednio terminów skutkuje najczęściej odwlekaniem przez wykonawców czasu zakończenia poszczególnych prac i niekończącym się wydłużaniem procesu budowlanego. Materiały potrzebne na budowie może kupować tak sam inwestor, jak i zatrudniony wykonawca. Dobrze jest doprecyzować, kto ostatecznie ma być odpowiedzialny za to zadanie i w jaki sposób będą rozliczane wydatkowane pieniądze. W przypadku, gdy za zakupy odpowiedzialny jest wykonawca – rozliczeń dokonuje się najczęściej na podstawie przedstawionych paragonów lub faktur VAT. Nigdy nie zadatkuje się zakupów, ani tym bardziej powierzonych prac!
Płaćmy tylko za to, co już zrobiono!
Zadatkowanie na budowach uchodzi za najbardziej zgubne w skutkach dla inwestora. Wykonawcy potrafią bowiem zniknąć z pieniędzmi powierzonymi im np. na materiał i już nigdy nie pojawić się w pracy. Nawet intensywne poszukiwania uciekinierów mogą okazać się tutaj całkowicie bezskuteczne. Tym bardziej, gdy współpracę rozpoczęliśmy od ustalania kwestii zakupów, a nie sporządzenia porządnej umowy.
Również zaliczkowanie pracy nie powinno mieć miejsca. Pamiętajmy, że opowieści o ciężkiej sytuacji w domu lub firmie nie zawsze muszą być zgodne z prawdą. Z resztą szanujący się wykonawca nigdy nie poprosi o zaliczkę przed rozpoczęciem pracy. Jeśli do takiej sytuacji dochodzi – oznacza to, że prawdopodobnie mamy do czynienia ze zwykłym amatorem i jest to pierwszy sygnał, by zastanowić się nad współpracą z nim. W sporządzonej umowie powinien znaleźć się harmonogram płatności. Można dostosować go do terminów kończenia określonych etapów budowy. Płacimy zawsze za wykonaną i odebraną pracę, a nie za coś, co zostało nam obiecane (zwłaszcza ustnie). Poszczególne wypłaty należy rozsądnie podzielić na części, będące odpowiednikiem nakładu włożonej w budowę pracy. Rezerwowanie ekip wykonawczych z dużym wyprzedzeniem i konieczność wpłacania im pokaźnych zaliczek mamy już w Polsce na szczęście za sobą i wracamy do rynku, na którym rządzącym w dalszym ciągu jest jednak klient.
Miejmy świadomość kto, za co odpowiada!
Przy precyzyjnej umowie na roboty budowlane praktycznie wszystko staje się jasne, choć realizacji inwestycji i tak warto doglądać osobiście. Na co dzień jednak odpowiedzialny jest za to kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego. Pamiętajmy, że pełnienie tych funkcji absolutnie nie polega na przystawianiu pieczątki w dzienniku budowy, prowadzonym na odległość. Jeśli dojdzie do zaniedbań i okaże się, że budynek wzniesiono wadliwie – odpowiedzialność spoczywa tak na samym wykonawcy, jak i na osobie nadzorującej jego pracę, czyli kierowniku. Wykonawca odpowiada za wadliwe lub nieterminowe przeprowadzenie robót. Zaś kierownik budowy lub inspektor nadzoru za nierzetelne prowadzenie dziennika budowy, za niezwracanie uwagi wykonawcy na popełniane błędy oraz wreszcie – za swoje nieobecności podczas prowadzenia istotnych prac. Kiedy na skutek błędów wykonawczych dochodzi do stanu zagrożenia – i kierownik, i wykonawca ponoszą odpowiedzialność nie tylko cywilną, ale również i karną.
Pamiętajmy o możliwości roszczeń wynikających z rękojmi!
Jeśli w umowie o roboty budowlane sztywno określono terminy płatności – obowiązkiem inwestora jest ich przestrzegać i wypłacić po zakończeniu prac ustaloną sumę pieniędzy. Zapłata wynagrodzenia dla wykonawcy nie jest jednak jednoznaczna ze zgodą na wadliwe wykonanie poszczególnych etapów budowy. Inwestor nadal zachowuje bowiem prawo do roszczeń wynikających z rękojmi. To bardzo rozsądne zapisy, które wreszcie znalazły się w Kodeksie cywilnym. Oczywisty jest przecież fakt, że nie wszystkie błędy budowlane są zauważalne od razu. Bardzo często ujawniają się dopiero po starannym obejrzeniu budynku, a jeszcze częściej – po rozpoczęciu jego eksploatacji.
Okres odpowiedzialności za wady budynku wynosi dla wykonawcy trzy lata. W tym czasie inwestor może domagać się usunięcia istniejących nieprawidłowości, obniżenia zapłaconego wykonawcy wynagrodzenia oraz całkowitego odstąpienia od umowy (pod warunkiem, że wady budynku są istotne). Ważną kwestią wnoszenia roszczeń z tytułu rękojmi jest konieczność zgłoszenia wykonawcy istniejących wad w przeciągu jednego miesiąca od momentu ich wykrycia.
