Problemem polskiego budownictwa są relacje pomiędzy inwestorami a wykonawcami, wynikające z wciąż małej świadomości praw i obowiązków inwestora.
Klient nasz pan – lata prosperity i błyskawicznie rozwijającego się rynku budowlanego w Polsce sprawiły, że fachowcy-budowlańcy poczuli się zbyt komfortowo, a podstawowa zasada na rynku usług przestała obowiązywać na rynku budowlanym. Nie trzeba się bowiem specjalnie troszczyć o jakość produktów, gdy wszystko sprzedaje się „na pniu” i nie trzeba solidnie pracować w sytuacji, kiedy ma się zlecenia na kilka miesięcy do przodu, a o wykonawcę walczy klient, nie zaś odwrotnie. Dwa lata światowego kryzysu gospodarczego wyhamowały jednak również polski rynek budowlany. O ile deweloperzy, zmuszeni spadającą sprzedażą, zauważyli zmianę i ponownie zaczęli walczyć o klienta, o tyle fachowcy budowlani, oferujący swoje usługi prywatnym inwestorom, nadal zachowują się, jakby żyli w czasach sprzed kryzysu. Dużą winę za taki stan rzeczy ponoszą sami inwestorzy często sprawiający wrażenie, że nie zauważyli, iż rynek usług budowlanych się zmienił. Dziś warunki ponownie dyktuje klient – warto o tym pamiętać planując budowę domu.
Inspektor nadzoru – prawa dłoń inwestora
W polskiej branży budowlanej można spotkać wielu solidnych fachowców dbających o dobrą opinię. Równie dużo jest ekip podejmujących się każdej pracy, włącznie z tą, której wykonać nie umieją. Jak znaleźć naprawdę solidnych wykonawców? Trzeba pamiętać, że nawet najlepsza reklama nie gwarantuje rzetelności. Warto korzystać z porad znajomych i pytać sprzedawców materiałów budowlanych w swojej okolicy. Niejednokrotnie polecą rzetelne firmy. Rekomendacje znajomych i fachowców z branży niewątpliwie pomogą dokonać właściwego wyboru, jednak zawsze – nawet wówczas – warto obejrzeć inwestycje już zrealizowane przez potencjalnego wykonawcę.
Jeśli budowa domu jest rzeczą przesądzoną, po dokonaniu wstępnego wyboru, najlepiej wstrzymać się z podejmowaniem rozmów z potencjalnym wykonawcą, a zamiast tego ustanowić inspektora nadzoru budowlanego. Zaufany fachowiec pomoże w negocjacjach z firmą, a potem, nadzorując budowę, nie będzie wchodził w kompromisy z wykonawcą, gdyż podpisując protokoły odbioru robót przyjmuje odpowiedzialność za ich jakość. Inspektor nadzoru uwalnia inwestora od konieczności sporów z kierownikiem budowy, pomaga przy podpisaniu umowy, opracowaniu harmonogramu prac budowlanych, kosztorysu robocizny i materiałów. Udowodniono, że ekipy budowlane mające „nad głową” inspektora nadzoru inwestorskiego pracują rzetelniej. Warunkiem wypłaty ich wynagrodzenia jest bowiem akceptacja prac przez inspektora.
Wykonawca to pracownik, a nie przyjaciel
Po ustanowieniu inspektora nadzoru inwestorskiego i wstępnym wybraniu ekipy czas na pierwszą rozmowę z przedstawicielem wykonawcy. Inspektor powinien w niej uczestniczyć, bowiem fachowiec w dziedzinie budownictwa, zadając pytania dotyczące rozwiązań technicznych, jakie mają być zastosowane podczas inwestycji, szybko się zorientuje, czy ma do czynienia z solidną firmą. Warto jednocześnie, by inwestor potraktował tę rozmowę jako pierwszy etap budowania właściwych relacji z wykonawcą, gdyż te mają duży wpływ na postęp procesu inwestycyjnego i solidność wykonywanych robót. Już w tym momencie warto sobie zdawać sprawę, że – nawet mimo takich propozycji ze strony wykonawcy – nie powinny to być relacje przyjacielskie. Przyjacielowi łatwo wybacza się błędy – dlatego doświadczeni wykonawcy często dążą do zacieśniania kontaktów. Krótko mówiąc – żadnego przechodzenia na „per Ty”. W rachubę wchodzi co najwyżej zawodowa, profesjonalna uprzejmość i ogólne zasady grzeczności.
Kolejnym krokiem będą negocjacje i podpisanie umowy.
Sztuka negocjacji twardą ręką
O technikach negocjacji napisano już tysiące prac naukowych. Podstawowa zasada głosi: każda ze stron startuje z zawyżonego pułapu, by mieć z czego schodzić niżej. Przewagą inwestora jest sam fakt, że jest klientem i to on przyjmuje lub odrzuca warunki. Równowaga zostaje jednak zachowana, gdyż wykonawca ma doświadczenie – w negocjacjach budowlanych uczestniczył nie raz. Kompromis polega na tym, by spotkać się pośrodku – żadna ze stron nie jest do końca usatysfakcjonowana, jednak dla każdej warunki są do przyjęcia. Inwestor powinien zatem pamiętać, iż przyszły wykonawca na początek postawi zawyżone oczekiwania finansowe. Odpowiedzią powinien być równie zawyżony zakres oczekiwanych prac w żądanej kwocie. Potem pozostaje już tylko targować się, aż do osiągnięcia kompromisu i... podpisać umowę. Jest to warunek bezwzględny dla każdego świadomego inwestora – umowę należy zawierać w formie pisemnej!
Zabezpiecz się, czyli umowa bez wad
Wprawdzie, zgodnie z polskim prawem, do zawarcia umowy wystarczy oświadczenie obu stron, zatem teoretycznie ważna jest nawet umowa ustna, jednak, w razie sporu, ustne ustalenia są nie do udowodnienia. Poza standardowymi danymi zamawiającego i wykonawcy prawidłowo napisana umowa o prace budowlane powinna zawierać:
- przedmiot umowy i zakres robót – umowa musi precyzyjnie opisywać, jakie prace i gdzie mają zostać wykonane;
- podstawowe obowiązki stron – czyli co, jako zamawiający, inwestor musi dostarczyć (np. projekt budowlany) i do czego wykonawca jest zobowiązany wobec inwestora;
- terminy wykonania poszczególnych prac;
- materiały i siła robocza – w tej części należy zaznaczyć, kto dostarcza materiały (zamawiający czy wykonawca) oraz doprecyzować warunki zatrudniania i wynagradzania pracowników (ten punkt zazwyczaj leży w gestii wykonawcy – może mieć jednak zastosowanie, jeśli wykonawcą jest np. osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, która będzie potrzebowała pomocników);
- wartość umowy – czyli wysokość wynagrodzenia za usługi;
- sposób rozliczenia i odbioru kolejnych etapów wykonanych robót, włącznie z ewentualnymi zaliczkami;
- odsetki za zwłokę w płatnościach;
- warunki zmiany ceny robót (zazwyczaj wykonawcy dostarczający materiały budowlane zastrzegają w tym punkcie możliwość wzrostu cen);
- kara umowna określająca rekompensatę należącą się zamawiającemu w momencie niedotrzymania terminów przez wykonawcę;
- odpowiedzialność za szkody – w tym punkcie należy ustalić zakres odpowiedzialności wykonawcy za ewentualne szkody powstałe podczas prac budowlanych;
- sposób przekazania i ostatecznego odbioru wykonanych robót oraz końcowego rozliczenia;
- warunki ewentualnego rozwiązania umowy;
- warunki i okres gwarancji.
Tylko tak sporządzona umowa pozwoli inwestorowi dochodzić swoich praw czy odszkodowania, w przypadku nieprawidłowo wykonanych prac.
Inwestor, znaczy prezes
Ustanowienie zaufanego inspektora nadzoru budowlanego oraz podpisanie rzetelnej umowy praktycznie zwalnia inwestora z konieczności kontroli postępu i jakości prac. Analizy psychologiczne, prowadzone na zlecenie Wyższej Szkoły Technicznej w Katowicach, udowodniły jednak, że w praktyce duże znaczenie ma pojawianie się „szefa” w miejscu pracy, czyli na placu budowy. Nie wystarczy tam po prostu bywać. Każdy inwestor powinien zdawać sobie sprawę, że w istocie jest prezesem firmy o nazwie „budowa”. Źle wykonaną pracę powinien ganić i wyciągać konsekwencje, dobrą robotę chwalić i nagradzać – i to niekoniecznie finansowo, ponieważ należność została uregulowana w umowie. Nagrodą jest również zapewnienie, że usługi zostaną polecone znajomym planującym budowę domu czy na internetowym forum, np. www.forumbudowlane.pl. Inwestorzy powinni także pamiętać, że precyzja prac budowlanych rośnie wraz z postępem budowy, a prawidłowości prowadzonych robót do stanu surowego zamkniętego pilnuje inspektor nadzoru.
W razie sporu niekoniecznie do sądu
Umowa na usługi budowlane dokładnie określa tryb postępowania w przypadku nieprawidłowego wykonania prac i dlatego tak bardzo ważne jest jej prawidłowe sporządzenie w formie pisemnej. Wiele wad ujawnia się jednak dopiero po odbiorze budynku. Dlatego Kodeks Cywilny przewiduje trzyletni okres rękojmi na wady budynku. Inwestor, w ciągu 36 miesięcy, może żądać od wykonawcy naprawy usterek lub rekompensaty w postaci zwrotu części wynagrodzenia. W sytuacji, gdy wady są istotne, a wykonawca ich nie usunie na własny koszt, inwestor ma prawo odstąpić od umowy i żądać zwrotu całkowitej zapłaty za usługę. Warunkiem wykonania prawa rękojmi lub odstąpienia od umowy jest zgłoszenie wad wykonawcy, w ciągu 30 dni od chwili ich wykrycia, w postaci pisemnej reklamacji. Prawem wykonawcy jest nieuznanie reklamacji, o czym ma obowiązek poinformować inwestora na piśmie. Wówczas, jeśli inwestor chce rozwiązać sprawę polubownie, to dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z mediacji powiatowego rzecznika praw konsumentów, funkcjonującego przy każdym starostwie powiatowym. Jeśli inwestor odrzuca mediację, powinien bezpośrednio skierować sprawę do sądu.
