Zjawisko samowoli budowlanych nie dotyczy jedynie domów jednorodzinnych, nadbudówek czy dobudówek. Samowolą mogą być również garaże, szopy, wiaty i inne konstrukcje jeśli tylko ich zbudowanie wymaga pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia robót budowlanych). O tym, że zjawisko samowoli jest ciągle bardzo rozpowszechnione świadczą wyniki marcowego raportu Najwyższej Izby Kontroli, która badała ten problem w pasie nadmorskich miejscowości. Tylko w niewielkiej wsi Karwieńskie Błota (gmina Krokowa) stwierdzono 500 takich obiektów, wśród których były budynki gospodarcze i budynki rekreacji indywidualnej, a także baraki, szopy i inne obiekty.
Samowole budowlana - sankcje karne i administracyjne
Inwestorzy decydujący się na samowole budowlane co do zasady podlegają karze. Wielu z nich nie zdaje sobie sprawy, że kary za samowole nie przedawniają się. Nawet po wielu latach organ administracji budowlanej może nakazać rozbiórkę obiektu (lub jego „nielegalnej” części). Wielu inwestorów nie zdaje sobie również sprawy, że samowola budowlana jest również przestępstwem. Mówi o tym art. 90. Prawa budowlanego - Kto, w przypadkach określonych w art. 48, (...) wykonuje roboty budowlane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
Choć kary więzienia orzeka się tylko w skrajnych przypadkach (i dotyczy ona raczej inwestycji realizowanych przez firmy, a nie inwestorów indywidualnych) to trzeba mieć świadomość, że minimalny czas spędzony w więzieniu wynosi miesiąc.
Grzywna za samowolę budowlaną – jeśli postępowanie zakończy się jej wymierzeniem – też będzie niemała. Kodeks karny mówi, że „_grzywnę wymierza się w stawkach dziennych, określając liczbę stawek oraz wysokość jednej stawki; jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, najniższa liczba stawek wynosi 10, zaś najwyższa 360_”. Stawka dzienna nie może być niższa od 10 złotych, ani też przekraczać 2 000 złotych. Łatwo więc obliczyć, że najwyższa kara grzywny, którą można otrzymać za samowolę budowlaną, wynosi 720 tysięcy złotych.
O ile jednak sankcje administracyjne nie przedawniają się, sankcje karne – owszem. Po pięciu latach od postawienia samowoli budowlanej przepisy kodeksu karnego nie będą już miały zastosowania. Nie oznacza to jednak, że sankcje administracyjne będą mniej dotkliwe.
Nadzór budowlany może – po ujawnieniu samowoli budowlanej, zrobić tylko jedno – nakazać rozbiórkę obiektu, w pewnych wypadkach dając jednak okazję do jego legalizacji. Nakaz rozbiórki – jeśli zostanie wydany - oznacza, że inwestor własnymi środkami i na własny koszt będzie musiał rozebrać obiekt, o którym mowa w decyzji. Jeśli będzie z tym zwlekał – organ nadzoru budowlanego może zlecić to zadanie firmie zastępczej, a kosztami obciążyć inwestora (przy okazji nakładając również grzywnę za niewykonanie nakazu rozbiórki).
Koszt legalizacja samowoli budowlanej
Na szczęście Prawo budowlane daje możliwość zalegalizowania samowoli. Jednak i wtedy nie obejdzie bez poważnych kosztów. Chodzi o tzw. opłatę legalizacyjną. Jeśli obiekt budowlany był zbudowany z pominięciem prawa, ale spełnia np. warunki planu zagospodarowania przestrzennego i został postawiony zgodnie ze sztuką budowlaną, ma szansę na legalizację. Nie za darmo jednak. Najmniej zapłacić przyjdzie za obiekty, które powstały z pominięciem koniecznego zgłoszenia, co czasem określane jest jako tzw. mała samowola. Tu opłaty są sztywne i stałe – wynoszą albo 2 500 złotych albo 5 000 złotych, najczęściej zależą od wielkości obiektu. Sprawa komplikuje się (i znacznie drożeje) w sytuacji, gdy na jaw wyjdzie samowola, która powstała z pominięciem pozwolenia na budowę. Tu opłaty zaczynają się od 25 tysięcy złotych, a kończą na 900 tysiącach. Przy czym np. legalizacja samowoli w postaci domu jednorodzinnego wyniesie 50 tysięcy złotych.
Dowiesz się więcej: Jak zalegalizować samowolę budowlaną
Jak oblicza się wysokość opłaty legalizacyjnej?
Stanowi ona iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Sama stawka opłaty wynosi co prawda tylko 500 złotych, ale zgodnie z Prawem budowlanym podlega pięćdziesięciokrotnemu zwiększeniu w przypadku opłaty legalizacyjnej. Stąd minimalna kwota 25 tysięcy złotych za legalizację samowoli. Tyle, że domowi jednorodzinnemu przypisano kategorię obiektu 2 – więc w tym wypadku legalizacja takiej budowy kosztować będzie minimum 50 tysięcy złotych. Co ważne, sposób naliczania opłat jest zautomatyzowany, nie podlega uznaniowości nadzoru budowlanego. Ten automatyzm powoduje jednak, że zdarzają się przypadki, że nałożona kara jest wyższa niż wartość samej nieruchomości.
Możliwość umorzenia opłaty legalizacyjnej za samowolę budowlaną
Ostatnia nowelizacja Prawa budowlanego otworzyła jednak przed inwestorami pewną furtkę. O ile i wcześniej istniały pewne możliwości rozłożenia opłaty legalizacyjnej na raty, teraz można starać się również o częściowe lub całościowe umorzenie takiej opłaty. W tej sytuacji znaczenia nabierają przepisy ordynacji podatkowej, tyle że z wnioskiem inwestor nie zwraca się do urzędu skarbowego, a wojewody, który w tym przypadku ma uprawnienia organu podatkowego.
