Nie wszyscy jednak zdają sobie z tego sprawę, jak i są takie osoby, które dom np. otrzymują w spadku. Wówczas przeważnie konieczne jest dostosowanie go do własnych potrzeb, w tym także powiększenie jego powierzchni. Na zwiększenie powierzchni użytkowej jest kilka sposobów. Aktualnie, najczęściej zagospodarowuje się poddasza użytkowe. Jednak rozwiązanie takie – choć jest bardzo popularne – to nie zawsze i nie w przypadku każdego domu może zostać zrealizowane. Oprócz powiększenia domu wzwyż – możliwe jest także jego rozbudowanie w szerz . W praktyce mówi się wówczas o dobudowaniu do istniejącego budynku – pomieszczenia lub nawet kilku pomieszczeń i połączeniu powstałej w ten sposób powierzchni użytkowej z tą, którą dysponowaliśmy dotychczas.
Dobudówka w praktyce
Wykonanie dobudówki jest faktycznie możliwe jedynie wówczas, kiedy dysponujemy odpowiednio dużą powierzchnią działki. Wtedy też, aby maksymalnie wykorzystać możliwości, jakie daje przybudówka i uzyskać, jak najwięcej pomieszczeń – warto pomyśleć o jej podpiwniczeniu. Trzeba pamiętać, że podpiwniczenie teoretycznie jest możliwe w każdym przypadku. Jednak z praktycznego punktu widzenia opłaca się je wykonywać tylko wtedy, kiedy pozwalają na to warunki wodno – gruntowe. Inną kwestią jest solidność wykonania oraz stabilność starego budynku. Prowadząc prace związane z powstaniem wykopu – należy uważać, aby nie doszło do osunięcia się odsłoniętych fundamentów istniejącego domu. Ponadto, planując podpiwniczenie – nie można zapominać o starannie wykonanej hydroizolacji fundamentów oraz o ich ociepleniu. Wprawdzie łączne koszty dobudówki z piwnicą są zdecydowanie wyższe, niż takiej, która piwnicy nie posiada, ale dla osób zainteresowanych uzyskaniem jak największej ilości miejsca - rozwiązanie jest praktyczne. Wówczas do wybudowanej piwnicy można przenieść np. kotłownię, która dotychczas znajdowała się na parterze użytkowanego przez nas domu. Zaś w miejscu dawnej kotłowni – stworzyć inne pomieszczenie o charakterze mieszkalnym.
Jeśli z przyczyn niezależnych od nas jesteśmy zmuszeni zrezygnować z podpiwniczenia dobudówki – warto przeanalizować jej dostawienie w taki sposób, aby powstało poddasze użytkowe. Takie rozwiązanie także zwiększa koszty budowy, ale dla wielu jest opłacalne. Jakkolwiek wyobrażamy sobie naszą dobudówkę – zawsze powinno się ją zaplanować w taki sposób, aby w przyszłości nie było już problemu ze zbyt małą ilością miejsca w domu. Inwestorzy w młodszym wieku powinni wziąć pod uwagę fakt, że rodzina może się powiększyć o kolejne dziecko. Zawsze trzeba też pamiętać o starszych. To, że w chwili obecnej rodzice są w pełni sprawni i mieszkają samodzielnie– nie musi niestety oznaczać, że tak będzie zawsze. Należy zatem uwzględnić, że być może kiedyś zajdzie taka konieczność, iż będą zmuszeni zamieszkać z nami pod jednym dachem. Planując inwestycję w dobudówkę trzeba rozważyć wszystkie możliwe okoliczności, jakie mogą zaistnieć, aby za kilkanaście lat nie musieć myśleć o kolejnym sposobie na zwiększenie powierzchni użytkowej naszego domu. Tym bardziej, że kolejne rozwiązania mogą być już praktycznie niewykonalne.
Prawo wobec dobudówek
Wielu inwestorów jest zdania, że w granicach własnej parceli powinno mieć się możliwość rozbudowywania, nadbudowywania oraz dobudowywania do istniejących obiektów tego, co chce się posiadać. Trudno jest się nie zgodzić z takim przekonaniem. Przecież działka stanowi przeważnie własność prywatną, więc powinniśmy mieć pewną dowolność w zakresie jej zagospodarowywania. Tymczasem, prawo stanowi inaczej. W budynkach mieszkalnych, nie posiadając pozwolenia na budowę można dokonywać jedynie takich zmian, które nie zwiększają powierzchni użytkowej, ani kubatury posiadanych pomieszczeń. Dobudówki są elementami, których głównym zadaniem jest właśnie powiększenie powierzchni domu. Dlatego też ich budowa wymaga uzyskania pozwolenia, wydanego przez właściwe dla miejsca zamieszkania – Starostwo Powiatowe. To w kolei wiąże się z koniecznością wykonania projektu budowlanego przez uprawnioną w powyższym zakresie osobę. Projekt taki musi obejmować zarówno budowlę, którą zamierzamy wznieść, jak i istniejący dom. W szczególności powinien on zawierać ekspertyzę techniczną stanu elementów konstrukcyjnych starego budynku.
Miejscowi urzędnicy przed wydaniem pozwolenia na budowę sprawdzą, czy sporządzony projekt jest zgodny z istniejącym na danym terenie planem zagospodarowania przestrzennego, gdzie określa się wskaźniki i parametry kształtowania zabudowy, w tym także gabaryty oraz umiejscowienie budynków w granicach istniejących parceli. W przypadku, kiedy takiego planu nie ma – zachodzi konieczność wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla konkretnej działki. Wówczas posiądziemy wytyczne dotyczące parametrów rozbudowanego domu. Z pewnością będą do nich należeć szerokość oraz wysokość elewacji frontowej, określenie geometrii dachu i dopuszczalnej powierzchni zabudowy. Po uprawomocnieniu się wydanego przez inspektorat pozwolenia na budowę – inwestor powinien zgłosić planowany termin rozpoczęcia robót. Zgłoszenia należy dokonać na przynajmniej 7 dni przed planowanym terminem przystąpienia do wznoszenia dobudówki. Do zawiadomienia powinno zostać dołączone oświadczenie wynajętego kierownika budowy o podjęciu przez niego obowiązków oraz zaświadczenie o jego przynależności do izby samorządu zawodowego. W czasie prac nad dobudówką konieczne jest także prowadzenie dziennika budowy, jak również zawiadomienie Inspektora Nadzoru Budowlanego – o ich ukończeniu. Jeśli inspektorat nie wniesie sprzeciwu – po 21 dniach można pełnoprawnie zacząć użytkować dobudówką.
Dobudówka, a całość domu
Aby dobudówka pełniła należycie swoje funkcje trzeba oczywiście ocieplić jej ściany, dach i podłogę oraz rozsądnie połączyć ją z całością domu. Konieczne jest doprowadzenie do dobudowanej części wszelkiego rodzaju instalacji oraz zamontowanie odpowiednich urządzeń (grzewczych, sanitarnych, itp.). Na koniec pozostają oczywiście prace wykończeniowe wewnątrz dobudówki oraz ewentualne przekształcenie funkcji dotychczas posiadanych pomieszczeń domu. Kwestia aranżacji jest sprawą dowolną i w głównej mierze zależną od pierwotnych założeń inwestora oraz od jego indywidualnych potrzeb. Niektórzy decydują się jedynie na dobudówkę w postaci ogrodu zimowego, którego akurat pozwolenie na budowę nie dotyczy, jeśli nie ma on więcej niż 25m² powierzchni użytkowej. Sytuując taki ogród przy pokoju dziennym lub salonie i otwierając go na te pomieszczenia – można zdecydowanie powiększyć powierzchnię dotychczas posiadanych wnętrz i uzyskać oryginalne przestrzenie przeszklone, a tym samym zdecydowanie doświetlić pomieszczenie.
Jednak nie wszyscy planując dobudówkę – mają na myśli pozyskanie jedynie 25m² powierzchni. Za sprawą dobudówek - stare, ciasne dotychczas domy stają się niekiedy wręcz nie do poznania. Domownicy zyskują komfortowe i przestronne wnętrza, zaś z zewnątrz budynki przestają przypominać mocno podniszczone rudery, a stają się zupełnie odmienionymi domami. Jednak to, jaki kształt i wygląd domu uzyskamy ostatecznie po dobudowaniu dodatkowych pomieszczeń – zależy od końcowego wykończenia całości elewacji oraz od dobudowania dodatkowej części w taki sposób, aby tworzyła z pozostałą częścią – harmonijną i spójną całość. Nie jest to zadanie proste, ani tym bardziej tanie. Wykonanie odpowiedniego projektu pozostawmy doświadczonemu architektowi, zaś my sami przeanalizujmy zasobność własnego portfela. To od niej zależy bowiem najbardziej nasz późniejszy komfort i wygoda na lata. Na pytanie, czy nie lepiej jest budować od początku, aniżeli dobudowywać, rozbudowywać, czy nadbudowywać nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Dla każdego bowiem co innego okazuje się być opłacalnym.
