Rozbudowa domu a warunki techniczne

Zgodnie z prawem, wszystkie budynki powinny bowiem spełniać wymagania opisane w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (wraz z późniejszymi zmianami) „W sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”.

Kłopoty mogą pojawić się, gdy do budynku wzniesionego według dawniej obowiązujących przepisów, inwestor zamierza dobudować nową część. Obecnie obowiązującym regulacjom powinien odpowiadać cały dom, również jego stara część, co teoretycznie oznacza konieczność przebudowy całego domu. Prawnicy twierdzą jednak, że nie ma prawa, które pozwalałoby organom administracji zmuszać inwestora do ponoszenia dodatkowych kosztów przebudowy domu, który niegdyś powstał legalnie. Przepisy są wyjątkowo niejasne i powodują kłopoty z interpretacją nawet w inspektoratach nadzoru budowlanego. Niezależnie od potencjalnych „min”, na które powinien uważać inwestor, przebudowując dom trzeba przejść całą serię urzędowych procedur związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, dokładnie tak, jak przed budową nowego obiektu.

Na co pozwolenie, a co tylko do zgłoszeniaNie wszystkie zmiany w budynku wymagają pozwolenia na budowę. Część prac można rozpocząć wyłącznie na podstawie zgłoszenia we właściwym starostwie powiatowym. Są to:

• zmiana pokrycia dachowego, jednak bez zmian w konstrukcji więźby dachowej,
• adaptacja nieużytkowego poddasza na cele mieszkalne, lecz wyłącznie przy założeniu, że nie będą prowadzone prace budowlane - w tym przypadku do zgłoszenia należy dołączyć wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy (wydawane przez właściwy urząd gminy, czy miasta),
• wykonanie okien połaciowych (w dachu),
• zmiany w ścianach działowych wewnątrz budynku,
• remont instalacji wewnętrznych,
• docieplenie, malowanie, zmiana wykończenia elewacji dla budynków o wysokości do 12 metrów,
• wymiana stolarki okiennej i drzwiowej.

Bezwzględnie uzyskania pozwolenia na budowę wymagają:

• zmiany w konstrukcji budynku, jak np. przebudowa ścian konstrukcyjnych wewnątrz domu,
• zmiany w konstrukcji dachu - zmiana kąta nachylenia, podniesienie dachu, dobudowa jaskółki itp.,
• zmiany w kubaturze budynku (rozbudowa, dobudowanie dodatkowego pomieszczenia itp.) - w sytuacji, gdy przebudowa obiektu wymaga zmian w układzie infrastruktury technicznej (łącza mediów, kanalizacji itd.) do wniosku trzeba dołączyć nowe uzgodnienia przyłączy mediów,
• zmiany w otworach okiennych lub drzwiowych - np. zwiększenie wymiarów, zwiększenie ilości,
• adaptacja nieużytkowego poddasza na cele mieszkalne lub usługowe zakładająca ingerencję budowlaną.

Wniosek o pozwolenie na (roz)budowęDo wniosku o pozwolenie na rozbudowę trzeba dołączyć podobne dokumenty, jak w przypadku pozwolenia na budowę nowego domu:

• projekt architektoniczny,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy,
• dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości (akt notarialny lub wypis z księgi wieczystej),
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• kopię mapy ewidencyjnej w skali 1:1000,
• wypis z rejestru gruntów,
• oświadczenie o dostępie posesji do dróg publicznych,
• warunki techniczne dostaw mediów,
• mapę do celów projektowych w skali 1:500.

Dodatkowo trzeba złożyć inwentaryzację architektoniczną stanu istniejącego, wykonaną przez architekta, oraz opinię o stanie technicznym budynku wydaną przez rzeczoznawcę budowlanego. W przypadku budynków wpisanych do rejestru zabytków, niezbędna będzie również zgoda miejscowego lub wojewódzkiego konserwatora zabytków. Warto pamiętać, że podstawowym czynnikiem analizowanym obecnie przez starostwa jest kontrola legalności istniejącego obiektu. Inwestor musi zatem przedłożyć dokument potwierdzający legalne oddanie domu do użytkowania.
Jedynie właściciele domów zbudowanych w latach 60. ubiegłego wieku nie muszą udowadniać legalności domu. W zamian są zobowiązani złożyć oświadczenie (pod groźbą odpowiedzialności karnej), że budynek został wzniesiony i oddany do użytkowania zgodnie z prawem. Jeśli dom powstał w latach 1970-1990, a inwestor nie jest w posiadaniu dokumentów potwierdzających jego legalność, warto zwrócić się o pomoc do archiwum miejskiego - najprawdopodobniej dokumenty są w nim przechowywane. Gdy inwestor nie jest w stanie udowodnić legalności budynku, lepiej, aby z rozbudowy zrezygnował. Oprócz automatycznej odmowy wydania pozwolenia, może bowiem spodziewać się interwencji nadzoru budowlanego i konieczności legalizacji budynku lub nakazu rozbiórki.

Niejednoznaczne przepisyUrzędowa droga do wydania zezwolenia na budowę, w przypadku rozbudowy istniejącego obiektu, nie jest łatwa. Dodatkowo, w szczególnych sytuacjach, jego wydanie może oznaczać batalię prawną, gdyż przepisy są do tego stopnia niejednoznaczne, że wszystko zależy od indywidualnej interpretacji konkretnego urzędnika. Mowa tu o sytuacji, gdy stare regulacje prawa budowlanego stoją w sprzeczności z nowymi. Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, każdy obiekt budowlany musi spełniać wymogi wspomnianego już ministerialnego rozporządzenia „W sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”. Teoretycznie zatem, po przebudowie cały dom powinien spełniać owe wymagania. Co jednak w sytuacji, gdy stara część została wzniesiona w pełni legalnie, jednak jest niezgodna z obecnymi przepisami? Na przykład ściany usytuowane są zbyt blisko granicy działki, okna umieszczone zbyt blisko siebie? - w latach 70. i 80. dwudziestego wieku było to dopuszczalne, niezgodne z prawem budowlanym stało się w latach 90. Czy zatem w przypadku dobudowy nowego pomieszczenia, cała stara część budynku musi również zostać dostosowana do obecnego stanu prawnego, co często jest zbyt kosztowne lub po prostu niemożliwe ze względów technicznych? Architekci, wiedząc, że niezawarcie przebudowy starej części domu w projekcie budowlanym, często skutkuje odmową wydania zezwolenia, przedstawiają inwestorowi, jako warunek konieczny, przebudowę całości domu. Urzędnicy starostw powiatowych decyzje wydają bowiem na podstawie własnej interpretacji, gdyż nie ma odrębnych przepisów precyzujących takie sytuacje. Również „Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych…” nie definiuje jednoznacznie, czy w przypadku rozbudowy domu, cały obiekt po zmianach ma spełniać warunki nim określone, czy przepis dotyczy tylko części rozbudowywanej.

Drogie panaceum na urzędnicze kaprysyPonieważ w polskim systemie legislacyjnym przyjęto zasadę, że „prawo nie działa wstecz”, zdaniem wielu prawników nie istnieją żadne umocowania pozwalające organom administracji samorządowej na zmuszenie inwestora do dostosowywania do obecnych przepisów budynku, który został wzniesiony zgodnie z pozwoleniem na budowę. Należy bowiem założyć, że skoro obiekt wybudowano i oddano do użytku legalnie, jest wykonany prawidłowo i w tej części nie musi być dostosowywany do zmienionych paragrafów. Jednocześnie w sytuacji niejasności przepisów, ich interpretacja i decyzja należy do organu wydającego pozwolenie. Projektowanie rozbudowy warto zatem zlecać architektom znającym praktykę lokalnego urzędu. W sytuacji, gdy starostwo odmówi wydania pozwolenia na budowę, pozostaje przedłożyć urzędowi ekspertyzy techniczne, wykonane przez rzeczoznawcę budowlanego oraz rzeczoznawcę ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych uzgodnioną z komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej. Ekspertyza musi jednoznacznie potwierdzać, że rozbudowa budynku nie będzie stanowić zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. Wykonanie ekspertyzy jest długotrwałe i kosztowne, jednak czasami „w razie kaprysu urzędnika” to jedyna droga do uzyskania pozwolenia na rozbudowę domu.