Pomijając bardzo wysokie koszty generalnego remontu, w wielu przypadkach jest on po prostu niemożliwy ze względu na stopień degradacji konstrukcji nośnej, a dom nadaje się wyłącznie do rozbiórki.
Oceniając stan drewnianego domu, przede wszystkim trzeba szukać wszelkich śladów wilgoci - jeśli występują, z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że drewno zostało zniszczone przez swego największego wroga: grzyby.
Wielu inwestorów rezygnuje z zakupu, widząc spękania bali. Tymczasem nie świadczy to o złej kondycji budynku. Spękania bali występują w wyniku naturalnego procesu rozsychania się drewna (dawniej nie zawsze budowano z dobrze wysuszonego drewna) i świadczą o tym, że na budynek nie działała wilgoć, co jest dużą zaletą.
Poznaj historię domu i rodzaj drewna, z jakiego jest zbudowany
Pierwszym krokiem po zainteresowaniu się starym domem z drewnianych bali powinno być poznanie jego historii. Z opowiadań obecnych i przeszłych właścicieli można wysnuć wnioski o kolejach losu budynku. Na przykład jeśli okazuje się, że dom został wystawiony na sprzedaż przez gminę, której bardziej opłaca się zbyć niż remontować budynek, z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że jest w złym stanie, a koszty remontu będą wysokie.
Następnie warto zainteresować się rodzajem drewna, z jakiego zbudowano dom. Zazwyczaj będzie to, niestety, świerk albo sosna, czyli najtańsze i jednocześnie najmniej trwałe gatunki. Domy wykonane z takiego drewna przed zakupem należy poddać drobiazgowej kontroli. Na Mazowszu i Żuławach Wiślanych czasami można spotkać budynki wzniesione z topoli, gwarowo zwanej białodrzewem. Jeszcze rzadszym zjawiskiem są domy z drewna dębowego, choć jest najbardziej polecane nabywcom starych domów ze względu na trwałość. Powód? Drewno dębowe, podobnie jak obecnie, dawniej również było jednym z najdroższych gatunków. W domu wzniesionym z bali wykonanych z topoli, świerku czy sosny, dębowa powinna być przynajmniej podwalina.
Sprawdź twardość drewna
Zanim zaczniemy dokładnie kontrolować stan budynku warto sprawdzić twardość drewna konstrukcyjnego w kilkunastu punktach domu, nakłuwając je nożem, czy jakimkolwiek szpikulcem. W zdrowe, suche drewno narzędzie nie powinno wniknąć głębiej niż na pół centymetra. Jeśli nóż daje się wbić bardziej, z czystym sumieniem można darować sobie dalsze oględziny - drewno jest zagrzybione, a zapewne w wielu miejscach również spróchniałe.
Warto także szukać otworów pozostawionych przez owady – jeśli ich nie ma albo jest mało, drewno jest zdrowe. Gdy na powierzchni belek lub krokwi widać solne naloty lub mokre plamy, można założyć, że budynek był przed długi czas poddawany działaniu wilgoci - lepiej zrezygnować z zakupu.
Potem sprawdź stan konstrukcji domu
Gdy dom z bali pozytywnie przejdzie wstępne oględziny, trzeba sprawdzić stan najbardziej newralgicznych elementów konstrukcyjnych - fundamentów, konstrukcji nośnej, dachu i ścian zewnętrznych. Kontrolując kondycję podwaliny warto przede wszystkim przyjrzeć się wiązaniom i szukać śladów wilgoci. Wszelkie rozejścia elementów wiążących oraz mokre plamy powinny być sygnałem do zastanowienia się nad celowością inwestycji.
Trzeba także zwrócić uwagę na osadzenie fundamentów w gruncie - na nisko posadowioną podwalinę (zwłaszcza w domach wybudowanych na terenach gliniastych, a także zalewowych, np. Żuławy Gdańskie) najprawdopodobniej przez wiele lat działała wilgoć przez co, przypuszczalnie, może nie być w dobrej kondycji.
Uwaga na dach i więźbę dachową
Sprawdzając stan dachu należy skontrolować więźbę, końcówki krokwi i okolice okapu. Nie warto zapominać o sprawdzeniu stanu szczelności i jakości pokrycia. Wilgoć jest dopuszczalna jedynie po zewnętrznej stronie poszycia dachu, gdy akurat pada deszcz lub występuje inne, naturalne zjawisko atmosferyczne. Wszelkie ślady wilgoci pod poszyciem mogą świadczyć o degradacji elementów konstrukcyjnych. Pamiętajmy - dobrze zachowany drewniany dom to przede wszystkim dom suchy!
Bardzo dużo informacji o kondycji domu dostarcza także drobiazgowa kontrola stanu ścian pod narożnikami okapu. Plamy i zacieki na elewacji na pierwszy rzut oka dowodzą, że woda spływająca z dachu ciekła po ścianach albo sączyła się przez nieszczelności w pokryciu.
Czas na ściany zewnętrznePrzedostatnim etapem kontroli stanu domu z drewnianych bali jest sprawdzenie kondycji ścian zewnętrznych, a właściwie szalunku, zwanego też czasem oblicówką (nie wszędzie była stosowana, a niekiedy występuje tylko na części ścian).
Zadaniem szalunku jest uszczelnienie i ocieplenie domu oraz ochrona ścian przed zamakaniem. Jedynym sposobem, by dowiedzieć się kiedy szalunek wykonano jest sprawdzenie historii domu lub liczenie na uczciwą odpowiedź obecnych właścicieli. W przypadku zabytkowych budynków często zdarza się jednak, że nawet właściciele nie dysponują pełną wiedzą.
W takim przypadku warto poprosić o pomoc miejscowy urząd konserwatora zabytków – miejski lub wojewódzki. Jeśli budynek został wpisany do rejestru zabytków, jego historia, włącznie z przebudowami i remontami, najprawdopodobniej znajduje się w archiwum urzędu. Najlepiej, gdy szalunek został wykonany już podczas budowy. Późniejsze dobudowanie oblicówki może świadczyć o rozszczelnieniu bali, z których wzniesiono ściany, co stało się powodem dobudowywania szalunku, by ocieplić i uszczelnić dom.
Bale domu sprawdź na koniec
Paradoksalnie, ostatnim etapem kontroli stanu starego domu z drewnianych bali jest sprawdzenie kondycji samych bali. Żeby to zrobić, należy bowiem zdjąć fragmenty szalunku w kliku najbardziej narażonych na degradację punktach obiektu: w okolicy słupów konstrukcyjnych, okien i na węgłach. Jeśli właściciel budynku nie odmówi prośbie o zerwanie części oblicówki, najprawdopodobniej ma uczciwe zamiary. Pragnąc samemu zachować uczciwość, taką operację należy proponować na końcu, gdyż zrywanie oblicówki oznacza zniszczenie części elewacji.
Po odsłonięciu bali trzeba dokładnie przyjrzeć się ścianom. Ślady remontów lub duże ubytki drewna powinny być wskazówką do rezygnacji z zakupu, zwłaszcza jeśli występują w okolicy węgłów. Węgły zniszczone przez wilgoć (widoczne ubytki, solne wykwity, mokre plamy) oznaczają, że dom przypuszczalnie nadaje się jedynie do rozbiórki.
