Inwestor, przed rozpoczęciem prac związanych z budową własnego domu jest zmuszony przejść przez gąszcz urzędniczych wymogów i restrykcji mających na celu wydanie pozwolenia na budowę. Niestety, utrudzony (bardzo często pracą własnych rąk) – kończąc budowę – ponownie wraca do urzędniczych zmagań, ponieważ aby w wybudowanym domu móc legalnie zamieszkać - potrzebuje pozwolenia na jego użytkowanie.
Co powinien zrobić kierownik budowy?
Odbioru budynku inwestor dokonuje samodzielnie – odbierając ukończony obiekt od kierownika budowy. Jest to odbiór ostateczny, a poprzedzać powinny go odbiory poszczególnych części budowy i zakładanych w domu instalacji. W odbiorach częściowych możemy, a nawet powinniśmy uczestniczyć samodzielnie, ale ich przeprowadzenie i potwierdzenie wpisami w dzienniku budowy jest obowiązkiem kierownika. Instalacje, tj. gazowa, kominowa, elektryczna są pod szczególnym nadzorem i powinny być odebrane przez uprawnione w danej dziedzinie osoby. Fachowcy, brak usterek i sprawność funkcjonowania poszczególnych urządzeń powinni potwierdzić wpisem do dziennika budowy.
W ramach obowiązków kierownika jest także przeprowadzenie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz uporządkowanie terenu budowy. Do stanu pierwotnego powinny także powrócić pobliska droga lub sąsiednia działka, jeśli były one wykorzystywane w czasie prowadzenia prac. Po wykonaniu powyższych czynności kierownik budowy przekazuje ukończony budynek na ręce inwestora, zamyka dziennik budowy i składa stosowne oświadczenia. Dobrze jest na okoliczność odbioru ostatecznego otoczyć się osobami, które z łatwością wychwycą ewentualne błędy wykonawcze lub usterki. Mogą to być powołani przez nas – uprawnieni rzeczoznawcy. Każda usterka i deklaracja jej usunięcia z określeniem konkretnego terminu powinny zostać odnotowane w dzienniku budowy.
W przypadku braku błędów i pomyślnego zakończenia odbioru – rolę kierownika budowy uważa się za zakończoną. Resztę formalności inwestor musi dopełnić samodzielnie.
Zawiadomienie o ukończeniu budowy
Fakt zakończenia robót budowlanych warto zgłosić do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego przynajmniej na trzy tygodnie przed planowaną wprowadzką do nowego domu. Tyle czasu mają bowiem inspektorzy na wydanie nam pozwolenia na użytkowanie budynku.
Do zawiadomienia o zakończonych pracach budowlanych załączamy:
- Oryginał dziennika budowy.
- Protokoły badań i odbiorów poszczególnych instalacji, tj. elektrycznej, gazowej, kominowej.
- Geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.
- Potwierdzenie odbioru poszczególnych przyłączy wydane przez dostawców mediów.
- Oświadczenie kierownika budowy o zgodności prowadzonych prac z projektem budowlanym, warunkami zabudowy i przepisami obowiązującego prawa.
- Oświadczenie kierownika budowy o uporządkowaniu terenu działki budowlanej, pobliskiej drogi, ulicy, parceli (w przypadku korzystania z nich w trakcie trwania robót).
- Oświadczenie własne o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wzniesionego budynku jest zależna od ich zagospodarowania.
- Kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.
- Oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Straży Pożarnej, Inspekcji Ochrony Środowiska, Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Inspekcji Pracy.
W przypadku pozwoleń na budowę wydanych przed rokiem 2000 – trzeba dodatkowo załączyć ich kopię lub oryginał – w zależności od wymagań urzędniczych.
Jeśli w trakcie trwania robót w zatwierdzonym projekcie dokonano zmian mniej istotnych - do zawiadomienia o ukończeniu budowy dołącza się także kopie rysunków z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby – opisy tych zmian. Wówczas trzeba pamiętać, że oświadczenie kierownika budowy powinien potwierdzić projektant i inspektor nadzoru inwestorskiego – jeżeli został ustanowiony.
Warto wiedzieć, że wykonanie inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej jest procesem czasochłonnym i warto je zlecić jednostce wykonawstwa geodezyjnego wcześniej, niż planuje się końcowy odbiór techniczny budynku. Dokumenty powstałe w wyniku przeprowadzonej inwentaryzacji nie przedawniają się, a czas oczekiwania na ich uzyskanie pokryje się z czasem prowadzenia prac końcowych.
Zawiadomienie właściwych organów o ukończeniu budowy jest obowiązkiem prawnym inwestora, wynikającym z wydanej uprzednio decyzji o pozwoleniu na budowę. W przypadku niestwierdzenia przez inspektorat uchybień i nie wniesienia sprzeciwu drogą decyzyjną, w terminie 21 dni od dnia doręczenia powyższego zawiadomienia – inwestor może przystąpić do użytkowania wybudowanego obiektu.
Ile kosztuje odbiór techniczny budynku?
Same formalności urzędnicze są teoretycznie zwolnione z opłat skarbowych i pozwolenie na użytkowanie wybudowanego domu powinno zostać wydane nieodpłatnie. Pod odbiorem technicznym podpisuje się przecież kierownik budowy, który jest przez nas odpowiednio wynagradzany przez cały czas trwania robót. Rzeczywistość jednak bardzo często okazuje się być całkowicie inna. Inspektorzy Nadzoru Budowlanego rzadko wychylają swe głowy z za biurek, przy których pracują, aby przyjrzeć się ukończonej budowie. Procedura wydania pozwolenia na użytkowanie budynku odbywa się zatem jedynie na podstawie zgromadzonych dokumentów.
Tych z kolei, w niektórych przypadkach trzeba dołączyć solidną ilość. Uzyskanie każdego dokumentu kosztuje, ponieważ poszczególne odbiory muszą być potwierdzone przez inżynierów zrzeszonych w Naczelnej Izbie Budowlanej. Za wydanie poszczególnych poświadczeń można zapłacić nawet 200 – 400 złotych. Reasumując, zgromadzenie pełnej dokumentacji potwierdzającej odbiór techniczny budynku może wynieść kilka tysięcy złotych, co dla mocno uszczuplonego budową portfela nie jest wcale małą kwotą.
W związku z powyższym przestaje dziwić fakt, że wielu inwestorów wprowadza się i zamieszkuje w swych domach bez złożenia wymaganego prawem zawiadomienia o zakończeniu budowy. Podejmują oni jednak swoiste ryzyko. Jeżeli bowiem Inspektorat Nadzoru Budowlanego stwierdzi, że użytkujemy dom bez zgłoszenia końca budowy – nałoży karę administracyjną. Dla domów jednorodzinnych kara ta wynosi obecnie 10 tys. złotych.
