Remont mieszkania - formalności

Z konieczności dopełnienia tych formalności, najczęściej zwyczajnie nie zdajemy sobie sprawy. Często też pominięte – nie przynoszą niekorzystnych dla nas konsekwencji. Niestety, w niektórych przypadkach wystarczy zazdrość i złośliwość sąsiedzka, a możemy zostać narażeni na kary lub nawet utratę lokalu mieszkalnego.

Przepisy Prawa Budowlanego dość jasno precyzują definicję remontu. Zgodnie z nią remontem jest przeprowadzenie w istniejącym budynku robót budowlanych, mających na celu odtworzenie pierwotnego stanu obiektu. Prace te mogą wykraczać poza konserwację, której akurat precyzyjna definicja nie istnieje oraz można podczas ich prowadzenia wykorzystywać materiały inne, aniżeli zastosowane w stanie pierwotnym. Zatem, aby zgodnie z prawem prowadzić prace rozumiane, jako remontowe – należy zgłosić do Starostwa Powiatowego zamiar ich rozpoczęcia. Zgłoszenie powinno określać zakres, czas oraz sposób realizacji remontu. Do składanego oświadczenia załącza się najczęściej dokument potwierdzający własność lokalu mieszkalnego lub prawo jego użytkowania i prowadzenia w nim robót budowlanych. W niektórych przypadkach do zgłoszenia należy także dołączyć szkice, rysunki, jak również opinie i uzgodnienia wymagane w odrębnych przepisach. Trzeba pamiętać, aby do Starosty zgłosić się odpowiednio wcześniej, ponieważ ma on 30 dni na wydanie ewentualnego sprzeciwu i nałożenie na inwestora obowiązku posiadania pozwolenia na budowę. Jeśli sprzeciw nie zostanie wydany – oznacza to, że zgłoszenie zostało zaakceptowane i , że możemy przystępować do remontu. W ramach zgłoszenia, w remontowanym mieszkaniu można wykonać następujące prace:

• wymiana okien oraz drzwi wejściowych, pod warunkiem, że nie zmieniają się rozmiary tych elementów budowlanych;
• wyburzenie ściany działowej;
• urządzenie łazienki w innym, aniżeli dotychczas miejscu;
• osuszanie ścian i stropów;
• usunięcie starych oraz nałożenie nowych tynków w pomieszczeniach;
• wymiana instalacji wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej, centralnego ogrzewania i wentylacji mechanicznej;
• wymiana grzejników lub montaż ogrzewania podłogowego.

Pozostałe, drobne prace remontowe typu wymiana okładzin ściennych oraz podłogowych traktowane są, jako zabiegi konserwacyjne i można przeprowadzać je bez dokonywania zgłoszenia.

W przypadku lokali mieszkalnych usytuowanych w budynkach wielorodzinnych liczyć się trzeba nie tylko z opinią właściwego Starosty. Nawet jeśli lokal jest naszą własnością, o zamiarze prowadzenia w nim poważniejszego remontu należy zawiadomić spółdzielnię mieszkaniową lub wspólnotę. Wspólnoty mieszkaniowe funkcjonują wówczas, kiedy budynek stanowi współwłasność właścicieli poszczególnych lokali. O zakresie obowiązków lokatorskich mówi przeważnie status budynku. On także określa zakres prac remontowych, które właściciel mieszkania może prowadzić na własną rękę i bez jakichkolwiek uzgodnień. W budynkach należących do spółdzielni mieszkaniowych w dalszym ciągu swoboda w zakresie modernizacji mieszkań własnościowych jest często dość ograniczona. Rzeczywistość jest taka, że trzeba uzgadniać ze spółdzielnią nawet takie czynności, jak wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej. W przypadku tak rygorystycznego regulaminu spółdzielni, z całą pewnością znajdzie się w nim zapis o konieczności uzyskania zgody na wyburzenie ścian działowych, zmianę instalacji wodno – kanalizacyjnej oraz elektrycznej, czy choćby zadaszenie balkonu. Nieco więcej swobody mają właściciele lokali mieszkalnych usytuowanych w budynkach będących we władaniu wspólnot mieszkaniowych. W takich budynkach, oprócz nielicznych wyjątków – remont nieingerujący w części wspólne domu można przeważnie prowadzić bez żadnych ustaleń.

Nie wszyscy jesteśmy właścicielami lokali mieszkalnych, które zajmujemy. Niekiedy posiadamy jedynie prawa lokatorskie oraz często – jesteśmy najemcami mieszkań w budynkach komunalnych, tj. należących do gmin. W takich sytuacjach, wszystkie działania remontowe powinno ustalać się z zarządcą budynku. O zgodę na przeprowadzenie remontu w zamieszkiwanym lokalu występuje się wówczas z pisemnym wnioskiem do właściwej administracji lub spółdzielni. Zgodę zarządcy można uzyskać pod warunkiem dostosowania remontu do ustaleń stron, przepisów prawa oraz zobowiązania się do przeprowadzenia go na własny koszt. Powinniśmy pamiętać, że jeśli mieszkanie nie jest naszą własnością – wszelkie nakłady finansowe, które zostały w nie włożone przechodzą na rzecz właściciela i przeważnie nie mamy prawa do ich zwrotu. W rzeczywistości jednak wiele osób zajmuje mieszkania lokatorskie przez całe swoje życie. Trudno zatem, aby przez tak długi czas nie dokonywać w nich żadnych modernizacji. W praktyce mieszkania te są remontowane podobnie, jak lokale własnościowe. Zarządcy na ogół nie czynią przeszkód uniemożliwiających prowadzenie remontu, a odmowy wydawane są jedynie w uzasadnionych przypadkach.

Remonty polegające na wyburzeniu ścian w lokalach mieszkalnych stają się coraz powszechniejsze. Inwestorom przestaje bowiem odpowiadać narzucony odgórnie i identyczny w całym budynku układ pomieszczeń. Mieszkania często mają pomieszczenia wydzielone w sposób niefunkcjonalny, mało rozsądny, a niekiedy nawet całkiem niedorzeczny. Nic więc dziwnego, że taki układ chce się zmienić poprzez wyburzenie dotychczasowych ścian i postawienie ich w zupełnie innych miejscach. W takim przypadku jednak, dalekosiężne plany muszą być poprzedzone opinią, świadczącą o tym, że rzeczywiście mamy do czynienia jedynie ze ścianami działowymi, a nie nośnymi budynku. Opinię taką może wydać jedynie uprawniony konstruktor. Musimy pamiętać, że wyburzenie ściany nośnej nie jest kwalifikowane w zakres prac remontowych. Takie czynności Prawo Budowlane traktuje jako przebudowę, której prowadzenie powinno poprzedzać uzyskanie pozwolenia na budowę. Ściany nośne są bowiem elementami konstrukcyjnymi budynku, a ich naruszenie może wpływać na jego statykę lub nawet prowadzić do katastrofy budowlanej. Dlatego też w dużych rozmiarowo budynkach wielorodzinnych, nader rzadko zdarzają się ingerencje w ściany nośne. Na tego typu przebudowy nie zgadzają się na ogół ani spółdzielnie, ani wspólnoty mieszkaniowe. Sprzeciw wyda także z całą pewnością właściwy Starosta, zobowiązując inwestora do uzyskania pozwolenia na budowę. Mając na względzie zdrowy rozsądek oraz dobro własne i sąsiadów – w żadnym razie nie należy działać w powyższym zakresie na tzw. własną rękę.