Przebudowa domu - formalności

Urzędnicze procedury to w Polsce pewna norma, choć nie dla wszystkich prawidłowa. Przepisy nie są jednak po to, aby o nich dyskutować, a po to by ich przestrzegać. Zaś nieznajomość prawa – nie zwalnia z jego respektowania i w efekcie końcowym - na wszystkich nakładane są jednakowe sankcje. Jeśli decydujemy się na łamanie prawa – warto wiedzieć, jakie mogą być tego konsekwencje.

Remont w majestacie prawa

Remont domu, nie będący samowolą – to remont poprzedzony dokonaniem zgłoszenia o zamiarze jego prowadzenia. Zgłoszenie składamy do właściwego Starostwa Powiatowego na trzydzieści dni przed planowanym terminem rozpoczęcia prac. W zgłoszeniu należy określić zakres, sposób oraz planowany czas remontu. Jeżeli w ciągu trzydziestu dni Nadzór Budowlany nie sprzeciwi się w formie pisemnej naszym planom - oznacza to, że uzyskaliśmy od niego tzw. milczącą zgodę i możemy przystępować do dzieła. A czymże jest remont w majestacie prawa? Otóż, niestety nie jest on bieżącą konserwacją, której pojęcia akurat nie sprecyzowano dokładnie w ustawie. Wykorzystując ten fakt, jako bieżącą konserwację traktuje się np. malowanie lub tapetowania ścian, zmianę okładzin podłogowych, czy wymianę zużytych urządzeń sanitarnych. Te prace możemy wykonywać ze spokojnym sumieniem bez zgłoszenia. Jako remont natomiast, określa się prowadzenie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego istniejącego budynku. W tym momencie możemy być mile zaskoczeni, ponieważ ustawodawca dopuścił łaskawie stosowanie wyrobów budowlanych – innych niż użyte pierwotnie. Oznacza to, że wolno jest nam np. zastąpić wypaczone drewniane okna – nowoczesną stolarką okienną wykonaną z PCV. Poza wymianą okien na nowe, jako remont należy traktować :

• zmianę pokrycia dachu,
• remont elewacji – bez wpływu na otoczenie
  i bez ocieplania budynku,
• przebudowę ścianek działowych,
• wymianę instalacji wewnątrz budynku,
• budowę ogrodzeń od strony dróg, placów, ulic, torów kolejowych i innych miejsc publicznych,
• budowę ogrodzeń powyżej 2,20m,
• montowanie krat na budynkach wielorodzinnych, użyteczności publicznej
  i zamieszkania zbiorowego oraz w obiektach wpisanych do rejestru zabytków,
• montowanie urządzeń na wysokości wyższej niż 3 m,
• montowanie urządzeń emitujących pola elektromagnetyczne,
• budowę obiektów małej architektury w miejscach publicznych.

Konsekwencje remontowania bez zgłoszenia

W sytuacjach, kiedy wyżej wymienione prace przeprowadzimy bez zgłoszenia lub po wyraźnym sprzeciwie urzędników, co do ich prowadzenia – stajemy się mimowolnie sprawcami samowoli budowlanej. Samowolą może zostać nazwane także rozpoczęcie remontu przed upływem trzydziestu dni od momentu zgłoszenia lub zmiana zakresu prac, wymienionych w zgłoszeniu. Skąd może dowiedzieć się o takich rzeczach Nadzór Budowlany? Najczęściej od naszego, własnego sąsiada, który jest gorliwym stróżem prawa lub od osobistych znajomych, których akurat w tym roku - na remont nie stać.
Na szczęście konsekwencje karne nie są w przypadku samowolnych remontów tak bardzo drastyczne, jak w przypadku nieposiadania pozwoleń na budowę, kiedy się ich wymaga. Nadzór Budowlany może nakazać jednak wstrzymanie prac, jak również zażądać doprowadzenia budynku do stanu pierwotnego. Można także otrzymać karę grzywny. Jeżeli korzystamy z kredytu udzielonego na termomodernizację lub remont domu w innym zakresie – bank za niedopełnienie formalności może wypowiedzieć umowę kredytową.
Istnieje jednak przepis, który umożliwia legalizację samowolnie przeprowadzonego remontu. Ten jednak musi być przeprowadzony zgodnie ze sztuką budowlaną. Legalizacja nic nie kosztuje, ale ubiegając się o nią należy przedstawić inwentaryzację wykonanych robót, a w niektórych przypadkach – ich ekspertyzę techniczną.

Przebudowa domu z pozwoleniem na budowę

Przebudowa to w myśl przepisów prawa wykonanie robót budowlanych, wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego.  Niezmienione muszą jednak pozostać takie parametry, jak : powierzchni zabudowy, kubatura, długość
i szerokość budynku oraz liczba jego kondygnacji. Kiedy zmianie ulegają wymienione powyżej parametry mówimy już o rozbudowie budynku, w przypadku której potrzebne jest nie tylko pozwolenie na budowę, ale także wymaga się dokonania zgłoszenia zakończenia robót. O wydanie pozwolenia na budowę należy wystąpić w sytuacjach, kiedy zamierzamy :

• przebudowywać stropy i ściany nośne budynku,
• zmienić na inną lub wymienić na taką samą konstrukcję dachu,
• wykonać elewację w kolorze odbiegającym od otaczającej dom zabudowy,
• ocieplić budynek,
• zlikwidować lub wykonać nowe otwory okienne w ścianach nośnych budynku,
• wymienić przewody gazowe, zmienić miejsce gazomierza lub kuchenki gazowej,
• wymienić przyłącza zewnętrzne.
• zmienić sposób ogrzewania domu.

W przypadku takich prac nie ma konieczności zgłaszania ich ukończenia.

Konsekwencje nielegalnej przebudowy

Nielegalna przebudowa to także czynności, wobec których stajemy się sprawcami samowoli budowlanej. Tą można wprawdzie zalegalizować, ale jest to zdecydowanie trudniejsze, aniżeli w przypadkach, kiedy wymagane jest jedynie samo zgłoszenie. Najtrudniejsze do zalegalizowania są samowole polegające na wybudowaniu jakiegoś obiektu od podstaw bez posiadania pozwolenia na budowę. Wówczas, oprócz złożenia odpowiednich dokumentów – należy dokonać tzw. opłaty legalizacyjnej, którą równie dobrze można potraktować, jako karę za niedopełnienie obowiązków. Opłata ta w majestacie prawa – karą jednak nie jest, a jako przykład można podać, że za wybudowanie przydomowej oczyszczalni lub ogrodzenia od strony ulicy wynosi 5 tyś. zł. Za stworzenie podjazdu lub miejsca postojowego dla samochodu – 2,5 tyś. zł. Natomiast za samowolną budowę lub jedynie rozbudowę domu jednorodzinnego zapłacimy - bagatela – 50 tyś. zł.

Wniosek :
Wnioskując, warto jeszcze raz podkreślić to, co zostało wspomniane już na wstępie. Przepisy nie są po to, aby o nich dyskutować. Nieprzestrzeganie ich zawsze jest możliwe, ale trzeba zdawać sobie sprawę, że w niektórych przypadkach słono kosztuje. Czy to się komuś opłaca, czy też nie – należy pozostawić, jako sprawę indywidualną. Bez powątpiewania można jednak stwierdzić, że żyjemy w „państwie prawa”.
Uwaga!
W niektórych sytuacjach Urząd Nadzoru Budowlanego może nie zgodzić się na planowany przez nas remont domu. Wówczas wydany zostanie pisemny sprzeciw. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy:

• na prowadzenie prac potrzebne jest pozwolenie na budowę,
• roboty budowlane naruszają Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego,
• istnieje zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
• remont spowoduje pogorszenie stanu środowiska naturalnego lub stanu zabytku,
• remont spowoduje pogorszenie warunków sanitarno – zdrowotnych mieszkańców domu,
• remont spowoduje uciążliwości dla terenów sąsiednich.